Điều 153 Luật Đất đai 2024 liệt kê 9 khoản thu từ đất đai. Tiền thuê đất hằng năm ổn định theo chu kỳ 5 năm, mức tăng chu kỳ sau bị khống chế theo chỉ số giá tiêu dùng.
Điều 153 Luật Đất đai 2024 liệt kê các khoản Nhà nước thu từ đất đai. Điều đáng chú ý nhất không nằm ở danh sách mà ở khoản 2 — quy định khống chế mức tăng tiền thuê đất.
Chín khoản thu
Khoản 1 Điều 153:
- Tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Khoản thu khác theo quy định của pháp luật.
Khoản thu nhắm vào dự án treo
Điểm đ khoản 1 là công cụ tài chính nhắm vào tình trạng dự án chậm triển khai: tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ.
Khoản này đi cùng cơ chế tại khoản 8 Điều 81: dự án không sử dụng đất trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, thì chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian gia hạn.
Hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Tiền thuê đất hằng năm: chu kỳ 5 năm
Khoản 2 Điều 153 là quy định có giá trị thực tiễn lớn với doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm.
Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm, tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hằng năm.
Mức tăng chu kỳ sau bị khống chế
Cũng tại khoản 2: tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.
Nếu tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.
Và giới hạn của chính tỷ lệ đó:
Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.
Đây là cơ chế trần kép. Bảng giá đất nay được cập nhật hằng năm theo nguyên tắc thị trường, nên giá đất có thể tăng mạnh. Quy định này bảo đảm tiền thuê đất của doanh nghiệp không tăng đột biến theo, mà bị khống chế trong phạm vi liên quan tới lạm phát.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 155 nêu ba căn cứ:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
- Giá đất theo Điều 159 (bảng giá đất) và Điều 160 (giá đất cụ thể); trường hợp đấu giá thì giá đất là giá trúng đấu giá;
- Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước.
Căn cứ tính tiền thuê đất
Khoản 2 Điều 155 nêu năm căn cứ: diện tích đất cho thuê; thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn; đơn giá thuê đất (đấu giá thì là giá trúng đấu giá); hình thức trả tiền — hằng năm hay một lần cho cả thời gian thuê; và chính sách miễn, giảm.
Thời hạn 180 ngày ban hành quyết định giá đất
Khoản 4 Điều 155 quy định: đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất theo các điểm a, c và d khoản 3 Điều này.
Đối với trường hợp áp dụng bảng giá đất, khoản 4 yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.
Đây là quy định minh bạch có lợi cho người sử dụng đất: giá đất phải được ghi thẳng trong quyết định, không để tính sau.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 153, Điều 155 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
