Điều 254 Bộ luật Dân sự cho quyền yêu cầu một lối đi hợp lý, có đền bù. Riêng khi tách thửa mà chôn người phía trong thì phải chừa lối đi, không đền bù.
Trả lời ngắn: Có quyền yêu cầu, và đây là quyền luật định chứ không phải xin xỏ. Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Kèm theo là nghĩa vụ: người hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều kiện: bị vây bọc và không có hoặc không đủ lối ra
Khoản 1 Điều 254 đặt hai điều kiện: bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác, và không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng.
Chữ "không đủ" đáng chú ý. Không phải cứ có một lối mòn là hết quyền — nếu lối hiện có không đủ cho việc sử dụng bình thường thì điều kiện vẫn thỏa mãn.
Mở ở đâu — ba tiêu chí cùng lúc
Đoạn hai khoản 1 quy định lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến:
- đặc điểm cụ thể của địa điểm;
- lợi ích của bất động sản bị vây bọc;
- thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Ba tiêu chí này thường kéo nhau về hai hướng ngược chiều — tiện nhất cho người trong không phải lúc nào cũng thiệt ít nhất cho người ngoài. Đây là lý do phần lớn tranh chấp không nằm ở chuyện có quyền hay không, mà ở chuyện mở chỗ nào.
Kích thước lối đi — khoản 2
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu có tranh chấp thì có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Chú ý cả chiều cao — chi tiết này quan trọng với lối đi có mái che, có công trình bắc ngang phía trên.
Khoản 3 — trường hợp không phải đền bù
Đây là quy định nhiều người không biết. Khi một bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau, thì lúc chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo khoản 2 — mà không có đền bù.
Logic rất rõ: chính việc chia thửa đã tạo ra thế bị vây bọc, nên người chia phải giải quyết hậu quả do mình tạo ra. Đây là tình huống rất phổ biến khi tách thửa đất của gia đình cho các con.
Lối đi qua nằm trong một chế định lớn hơn
Quyền về lối đi qua chỉ là một loại quyền đối với bất động sản liền kề. Bốn điều khung của chế định này:
- Điều 245 — định nghĩa. Là quyền được thực hiện trên một bất động sản (chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (hưởng quyền).
- Điều 246 — bốn căn cứ xác lập: do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận, hoặc theo di chúc.
- Điều 247 — hiệu lực. Quyền này có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ khi luật liên quan quy định khác.
- Điều 248 — ba nguyên tắc khi các bên không có thỏa thuận: bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền, phù hợp mục đích sử dụng của cả hai; không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền; và không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền trở nên khó khăn.
Điều 247 là điểm có sức nặng thực tế lớn nhất: lối đi đi theo đất, không đi theo người. Bán nhà thì người mua vẫn phải cho đi qua; mua nhà phía trong thì vẫn được đi qua.
Khi nào quyền chấm dứt — Điều 256
- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người;
- Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền — chẳng hạn khi nhà nước mở đường mới sát thửa đất phía trong;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Trường hợp khác theo quy định của luật.
Bốn việc nên làm
- Thương lượng và lập văn bản trước. Điều 246 công nhận căn cứ thỏa thuận, và một văn bản rõ ràng rẻ hơn nhiều so với một vụ kiện.
- Ghi cụ thể vị trí và kích thước — dài, rộng, cao — đúng theo khoản 2 Điều 254.
- Ghi rõ mức đền bù và đã trả hay chưa.
- Nếu đang tách thửa cho con cháu, chừa lối đi ngay từ bản vẽ. Khoản 3 Điều 254 buộc phải chừa, và lúc đó không phát sinh đền bù.
Điều bài viết này không trả lời được
Bài chưa đối chiếu các điều 249 đến 253 và 255 (thay đổi việc thực hiện quyền, cấp thoát nước, tưới tiêu, mắc đường dây tải điện) nên chỉ nhắc rằng chúng cùng một chế định. Bài không đưa cách xác định mức đền bù vì luật không nêu phương pháp tính, không nêu thủ tục đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề trên giấy chứng nhận, và không nêu trình tự khởi kiện, án phí.
Tranh chấp lối đi thường kéo dài vì hai bên là hàng xóm. Dịch vụ luật sư dân sự của chúng tôi xem hiện trạng và giấy tờ để đề xuất phương án thỏa thuận trước — ra Tòa là phương án cuối, không phải phương án đầu.
Căn cứ pháp lý
- Điều 245 — Quyền đối với bất động sản liền kề
- Điều 246 — Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
- Điều 247 — Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
- Điều 248 — Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
- Điều 254 — Quyền về lối đi qua
- Điều 256 — Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Tất cả thuộc Bộ luật Dân sự 2015, Luật số 91/2015/QH13, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.
