Nếu người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu nhà thì có — tài sản được xử lý bao gồm cả nhà, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Chủ nhà là người khác thì không.

Trả lời ngắn: Có, nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu căn nhà. Khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 nói rõ: tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều 325 — hai tình huống, hai kết quả

  • Khoản 1 — cùng một người. Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, và người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu tài sản ấy, thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất — trừ khi có thỏa thuận khác.
  • Khoản 2 — hai người khác nhau. Khi người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì lúc xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Khoản 1 là quy tắc khiến nhiều người bất ngờ. Hợp đồng thế chấp chỉ ghi quyền sử dụng đất, không nhắc gì tới căn nhà — nhưng khi xử lý thì căn nhà đi theo. Muốn khác đi thì phải có thỏa thuận khác, và thỏa thuận ấy phải viết ra.

Thế chấp là gì — Điều 317

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ; các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ.

Đây chính là điểm phân biệt với cầm cố: cầm cố thì giao tài sản, thế chấp thì không. Người thế chấp nhà đất vẫn ở, vẫn dùng, vẫn khai thác.

Bảy nghĩa vụ của bên thế chấp — Điều 320

  • Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận (trừ khi luật quy định khác).
  • Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
  • Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng, nếu do khai thác mà tài sản có nguy cơ mất hoặc giảm sút giá trị.
  • Khi tài sản bị hư hỏng, trong một thời gian hợp lý phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.
  • Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
  • Giao tài sản để xử lý khi thuộc các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tại Điều 299.
  • Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

Nghĩa vụ cuối cùng đáng chú ý với nhà đất đang cho thuê hoặc đang có người khác sử dụng — đó là quyền của người thứ ba, và phải thông báo.

Bên nhận thế chấp được làm gì — Điều 323

Điều 323 cho bên nhận thế chấp bảy quyền, trong đó ba quyền hay dùng nhất:

  • Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp — nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản. Đây là giới hạn bảo vệ người thế chấp.
  • Yêu cầu áp dụng biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản và giá trị tài sản khi có nguy cơ mất hoặc giảm sút do việc khai thác, sử dụng.
  • Yêu cầu giao tài sản để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Ngoài ra: yêu cầu cung cấp thông tin về thực trạng tài sản; thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật; giữ giấy tờ liên quan nếu các bên có thỏa thuận; và xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp tại Điều 299.

Khi nào thế chấp chấm dứt — Điều 327

  • Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
  • Việc thế chấp được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
  • Tài sản thế chấp đã được xử lý;
  • Theo thỏa thuận của các bên.

Danh sách này đóng. Trả hết nợ là nhánh thứ nhất — và đó cũng là lúc nên làm ngay thủ tục xóa đăng ký thế chấp, đừng để treo.

Ba điều nên kiểm trước khi ký hợp đồng thế chấp

  • Trên đất có tài sản gì. Nếu ông bà là chủ cả đất lẫn nhà thì khoản 1 Điều 325 áp dụng — nhà đi theo đất khi xử lý.
  • Muốn loại trừ thì phải ghi vào hợp đồng. Luật cho phép "thỏa thuận khác", nhưng không có thỏa thuận thì áp quy tắc mặc định.
  • Ai đang có quyền với tài sản. Người thuê, người ở nhờ, đồng sở hữu — khoản 7 Điều 320 buộc phải thông báo.

Điều bài viết này không trả lời được

Bài chỉ nhắc tên Điều 299 và các điều về phương thức xử lý tài sản bảo đảm, chưa đối chiếu nội dung. Bài không viết về Điều 326 (thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất), không nêu thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm và hiệu lực đối kháng với người thứ ba — nội dung đó thuộc pháp luật đất đai và nghị định về đăng ký biện pháp bảo đảm. Các quy định của pháp luật về tổ chức tín dụng cũng nằm ngoài phạm vi bài.

Nếu ông bà sắp thế chấp nhà đất, dịch vụ luật sư dân sự của chúng tôi đọc hợp đồng và chỉ ra những gì sẽ bị xử lý theo mà hợp đồng không nhắc tới.

Căn cứ pháp lý

  • Điều 317 — Thế chấp tài sản
  • Điều 320 — Nghĩa vụ của bên thế chấp
  • Điều 323 — Quyền của bên nhận thế chấp
  • Điều 325 — Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
  • Điều 327 — Chấm dứt thế chấp tài sản

Tất cả thuộc Bộ luật Dân sự 2015, Luật số 91/2015/QH13, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.