Bên đặt cọc bỏ thì mất cọc; bên nhận cọc bỏ thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ.

Trả lời ngắn: Bên đặt cọc mà bỏ thì mất cọc. Bên nhận cọc mà bỏ thì phải trả lại cọc và thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc — trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Đặt cọc là gì

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa: đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn, để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hai chi tiết trong định nghĩa hay bị bỏ qua:

  • Tài sản cọc không nhất thiết là tiền. Luật liệt kê cả kim khí quý, đá quý và vật có giá trị khác.
  • Cọc bảo đảm cho hai việc khác nhau: bảo đảm sẽ ký hợp đồng, hoặc bảo đảm sẽ thực hiện hợp đồng đã ký. Thỏa thuận nên ghi rõ nó bảo đảm việc nào.

Ba tình huống, ba kết quả

Khoản 2 Điều 328 chia thành ba nhánh rành mạch.

Hợp đồng được giao kết và thực hiện

Tài sản cọc được trả lại cho bên đặt cọc, hoặc được trừ vào nghĩa vụ trả tiền. Trong mua bán nhà đất, cách phổ biến là trừ vào giá trị hợp đồng — nhưng đó là lựa chọn, không phải mặc định. Không ghi rõ thì dễ tranh cãi về việc số tiền ấy đã được trừ hay chưa.

Bên đặt cọc từ chối

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản cọc thuộc về bên nhận. Đây là điều người ta thường gọi là "mất cọc".

Bên nhận cọc từ chối

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc VÀ một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Nói cách khác, bên nhận cọc bỏ kèo thì mất gấp đôi: trả lại cọc, cộng thêm một khoản bằng đúng số cọc. Người bán nhà đất nhận cọc rồi gặp khách trả giá cao hơn thường quên vế thứ hai này.

Câu "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" nằm ở đâu

Vế đó đặt ở cuối khoản 2, và nó phủ lên cả ba nhánh. Nghĩa là các bên được thỏa thuận mức phạt khác — cao hơn, thấp hơn, hoặc không phạt.

Hệ quả thực tế: nếu văn bản đặt cọc của bạn có ghi mức phạt riêng thì áp dụng mức đó, không áp dụng mức mặc định của luật. Nếu văn bản im lặng thì mới quay về khoản 2.

Đặt cọc khác tiền trả trước thế nào

Đây là chỗ tranh chấp nhiều nhất trong thực tế. Điều 328 chỉ điều chỉnh đặt cọc — một biện pháp bảo đảm. Tiền giao trước mà không nhằm bảo đảm việc ký hoặc thực hiện hợp đồng thì không phải cọc, và không phát sinh chế tài mất cọc hay phạt cọc; bên nhận chỉ phải hoàn trả.

Điều luật không đưa ra dấu hiệu nhận biết. Trên thực tế, khi giấy tờ chỉ ghi "nhận trước số tiền…" mà không dùng chữ đặt cọc và không nêu hậu quả nếu một bên bỏ, việc xác định đó là cọc hay tiền trả trước thuộc về Tòa án, dựa trên toàn bộ hồ sơ và ý chí của các bên.

Nên ghi gì trong giấy cọc

Bốn nội dung dưới đây không phải yêu cầu của luật, mà là những chỗ hay để trống rồi thành tranh chấp:

  • Ghi rõ chữ "đặt cọc" và nêu nó bảo đảm cho việc gì — ký hợp đồng, hay thực hiện hợp đồng.
  • Thời hạn — Điều 328 nói tài sản được giao "trong một thời hạn". Không có thời hạn thì khó xác định lúc nào một bên bị coi là từ chối.
  • Xử lý khi hợp đồng thành — trả lại cọc hay trừ vào tiền mua.
  • Mức phạt, nếu muốn khác mức mặc định của khoản 2.

Luật không giới hạn mức cọc

Điều 328 chỉ nói "một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác" — không đặt trần, không đặt sàn, không quy định theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng. Mức cọc hoàn toàn do hai bên thỏa thuận.

Cần phân biệt với mức trần 20%/năm ở Điều 468: đó là giới hạn lãi suất vay, không liên quan tới cọc. Cọc không phải khoản vay và không sinh lãi.

Điều bài viết này không trả lời được

Bài viết không kết luận được số tiền bạn đã giao là cọc hay tiền trả trước, cũng không xác định được bên nào là bên "từ chối" khi cả hai đều cho rằng lỗi thuộc về người kia. Hai câu hỏi đó phụ thuộc vào giấy tờ, tin nhắn, lời khai và diễn biến cụ thể — thuộc thẩm quyền đánh giá của Tòa án trên hồ sơ.

Xem thêm dịch vụ luật sư dân sự nếu bạn cần luật sư đọc hồ sơ cọc của mình.

Căn cứ pháp lý

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13).