Ba kỳ liên tiếp. Khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự cho bên cho thuê quyền đơn phương chấm dứt, trừ khi hợp đồng thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác.
Trả lời ngắn: Ba kỳ liên tiếp. Khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 cho bên cho thuê quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp — trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
⚠️ Một cảnh báo phải nói ngay: với thuê nhà ở, chính Điều 472 dẫn chiếu sang Luật Nhà ở. Bài viết này chưa đối chiếu Luật Nhà ở, nên con số ba kỳ ở trên là quy tắc chung của Bộ luật Dân sự, chưa chắc là quy tắc áp dụng cuối cùng cho hợp đồng thuê nhà ở.
Điều 472 — và giới hạn của bài viết này
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Đoạn hai của điều luật nói rõ: hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Đây là lý do phải kiểm thêm Luật Nhà ở.
Nghĩa vụ trả tiền — Điều 481
Khoản 1 đặt ba nấc xác định thời hạn trả tiền:
- theo thỏa thuận;
- không có thỏa thuận thì theo tập quán nơi trả tiền;
- không xác định được theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
Nấc cuối cùng đáng chú ý với người cho thuê: không thỏa thuận rõ thì có thể phải đợi tới lúc kết thúc mới thu được tiền. Ghi rõ kỳ thanh toán trong hợp đồng không phải thủ tục thừa.
Khoản 2 chính là câu trả lời của bài: thỏa thuận trả tiền theo kỳ hạn, mà bên thuê không trả trong ba kỳ liên tiếp, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt. Chữ "liên tiếp" là điều kiện — nợ ba kỳ rải rác không giống nợ ba kỳ liền nhau.
Một căn cứ chấm dứt khác: dùng sai mục đích — Điều 480
Khoản 1: bên thuê phải sử dụng tài sản theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
Khoản 2: nếu sử dụng không đúng mục đích, không đúng công dụng, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Đây là căn cứ độc lập với việc nợ tiền, và không cần đợi đủ ba kỳ nào cả. Vì vậy hợp đồng nên ghi rõ mục đích thuê — để ở, để làm văn phòng, để kinh doanh mặt hàng gì.
Nghĩa vụ của bên cho thuê
Quyền đi kèm nghĩa vụ. Hai điều đáng đọc:
- Điều 476 — giao tài sản. Phải giao đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng. Chậm giao thì bên thuê có thể gia hạn hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường; không đúng chất lượng thì bên thuê có quyền yêu cầu sửa chữa, giảm giá thuê, hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường.
- Điều 477 — bảo đảm giá trị sử dụng. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật — trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Nếu tài sản giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu sửa chữa, giảm giá thuê, đổi tài sản khác, hoặc đơn phương chấm dứt và yêu cầu bồi thường khi tài sản có khuyết tật mà bên thuê không biết, hoặc không sửa được và do đó mục đích thuê không đạt.
Về giá, Điều 473: giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên; không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ thì xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết.
Khi kết thúc — Điều 482
Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên, hoặc đúng như tình trạng đã thỏa thuận. Nếu giá trị bị giảm sút so với khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường — vẫn trừ hao mòn tự nhiên.
Chữ "hao mòn tự nhiên" xuất hiện hai lần trong một khoản, và đó là ranh giới của phần lớn tranh chấp lúc trả nhà. Cách phòng ngừa rẻ nhất là lập biên bản hiện trạng có ảnh ngay khi bàn giao.
Bốn việc nên ghi vào hợp đồng thuê
- Kỳ thanh toán cụ thể — để khoản 2 Điều 481 có cơ sở áp dụng.
- Mục đích thuê — để Điều 480 dùng được.
- Ai sửa hư hỏng nhỏ — Điều 477 dẫn chiếu tập quán, và tập quán thì tranh cãi được.
- Biên bản hiện trạng khi giao — chứng cứ cho Điều 482.
Điều bài viết này không trả lời được
Bài chưa đối chiếu Luật Nhà ở, nên với hợp đồng thuê nhà ở thì luật sư bắt buộc phải kiểm quy định của luật đó — có thể khác hoặc chặt hơn. Bài chưa đối chiếu các điều 474, 475, 478, 479, 483 (thời hạn thuê, cho thuê lại, quyền của bên thuê khi có tranh chấp về quyền sở hữu, giữ gìn tài sản thuê). Bài cũng không nêu trình tự khởi kiện đòi lại nhà và không viết về đặt cọc thuê nhà.
Nếu ông bà đang vướng với người thuê không trả tiền, dịch vụ luật sư dân sự của chúng tôi xem hợp đồng để xác định đã đủ căn cứ chấm dứt hay chưa — chấm dứt khi chưa đủ căn cứ sẽ biến ông bà thành bên vi phạm.
Căn cứ pháp lý
- Điều 472 — Hợp đồng thuê tài sản
- Điều 473 — Giá thuê
- Điều 476 — Giao tài sản thuê
- Điều 477 — Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
- Điều 480 — Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích
- Điều 481 — Trả tiền thuê
- Điều 482 — Trả lại tài sản thuê
Tất cả thuộc Bộ luật Dân sự 2015, Luật số 91/2015/QH13, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.
