Luật Đất đai 2024 cho phép bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở, nhưng phụ thuộc hai điều kiện: người dân có nhu cầu và địa phương có quỹ đất, quỹ nhà.
Một trong những thay đổi được chú ý nhất của Luật Đất đai 2024 là mở rộng hình thức bồi thường: người mất đất ruộng có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở. Nhưng đây không phải quyền đương nhiên, và hiểu đúng điều kiện sẽ tránh được kỳ vọng sai.
Thứ tự ưu tiên theo luật
Khoản 2 Điều 91 đặt nguyên tắc gốc: bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Thu hồi đất ở thì bồi thường bằng đất ở; thu hồi đất nông nghiệp thì bồi thường bằng đất nông nghiệp.
Chỉ khi không có đất để bồi thường mới chuyển sang bồi thường bằng tiền, theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án.
Hai điều kiện để được bồi thường bằng đất khác hoặc nhà ở
Đoạn thứ hai của khoản 2 Điều 91 quy định: đối với người có đất thu hồi, nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở, thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, hoặc bằng nhà ở.
Ba từ khóa cần đọc kỹ:
- "Nếu có nhu cầu" — bạn phải chủ động nêu, cơ quan nhà nước không tự đề xuất thay bạn;
- "Địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở" — điều kiện khách quan. Địa phương không còn quỹ đất thì không thực hiện được;
- "Được xem xét" — không phải "được bồi thường". Đây là cơ chế xem xét, không phải quyền tự động.
Áp dụng cụ thể với từng loại đất
Đất nông nghiệp
Khoản 1 Điều 96 liệt kê bốn hình thức bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp: bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi, hoặc bằng nhà ở.
Đây là điểm mới rõ rệt. Trước đây, hộ mất ruộng thường chỉ nhận tiền.
Đất ở
Khoản 1 Điều 98 cũng cho bốn hình thức: bằng đất ở, bằng nhà ở, bằng tiền, hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác.
Tổ chức làm dự án nhà ở
Khoản 2 Điều 98 hẹp hơn: tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang dùng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất.
Được bồi thường bằng đất mà muốn nhận tiền
Chiều ngược lại cũng được quy định. Khoản 2 Điều 91: người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền — theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Cụm cuối là điều kiện thủ tục quan trọng. Nguyện vọng phải được đăng ký ở giai đoạn lập phương án, không phải sau khi phương án đã phê duyệt.
Thời điểm quyết định mọi thứ
Giai đoạn lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là lúc bạn cần làm ba việc:
- Nêu rõ muốn nhận hình thức bồi thường nào;
- Hỏi cụ thể địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà ở hay không — đây là điều kiện khách quan quyết định đề nghị của bạn có khả thi không;
- Nếu chọn nhận tiền, lưu ý giá tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án.
Cân nhắc giữa các hình thức
Nhận đất hoặc nhà giữ được chỗ ở và tư liệu sản xuất, nhưng phụ thuộc vào vị trí và chất lượng khu tái định cư. Nhận tiền linh hoạt hơn nhưng chịu rủi ro giá đất khu vực tăng sau thời điểm phê duyệt phương án.
Với hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, việc mất tư liệu sản xuất còn kéo theo vấn đề sinh kế — đây là lý do Luật quy định thêm các khoản hỗ trợ tại Điều 108 và hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm tại Điều 109.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 91, Điều 96, Điều 98 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
