Điều 95 Luật Đất đai 2024 nêu 8 nhóm chủ thể và 5 điều kiện về giấy tờ. Đáng chú ý: nhận chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa đăng ký vẫn đủ điều kiện được bồi thường.
Câu hỏi đầu tiên khi nhận thông báo thu hồi đất là: mình có được bồi thường không? Điều 95 Luật Đất đai 2024 trả lời bằng hai lớp điều kiện — thuộc đúng nhóm chủ thể, và có một trong năm loại căn cứ.
Lớp thứ nhất: tám nhóm chủ thể
Khoản 1 liệt kê các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; hoặc đất nông nghiệp theo khoản 4 Điều 178, với điều kiện đất không tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo khoản 1 Điều 44;
- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động, đang sử dụng đất không phải đất do Nhà nước giao, cho thuê, và không phải đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/7/2004 trở về sau;
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Tổ chức được giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần; nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được thuê đất trả tiền một lần;
- Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất có thu tiền để làm dự án nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; thuê đất trả tiền một lần.
Điểm loại trừ quan trọng nhất
Ngay ở nhóm đầu tiên, luật loại trừ đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm. Đây là ranh giới lớn: người thuê đất trả tiền hằng năm không được bồi thường về đất, vì họ chỉ trả tiền cho từng năm sử dụng.
Ngược lại, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được bồi thường — vì đã trả trước cho toàn bộ thời hạn.
Lớp thứ hai: năm loại căn cứ
Khoản 2 quy định các trường hợp trên được bồi thường khi có một trong các điều kiện:
- Có giấy chứng nhận — kể cả các mẫu cũ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; và mẫu theo Luật 2024;
- Có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 — tức các giấy tờ làm căn cứ cấp sổ đỏ, bao gồm cả giấy tờ do chế độ cũ cấp, sổ mục kê, giấy tờ đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; hoặc văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Điều kiện thứ tư — điểm bảo vệ đáng chú ý
Điểm d khoản 2 là quy định nhiều người không biết: mua bán hợp pháp nhưng chưa sang tên vẫn đủ điều kiện được bồi thường.
Điều kiện là việc nhận chuyển quyền phải theo quy định của pháp luật và từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Chưa làm thủ tục đăng ký không làm mất quyền được bồi thường.
Điều này quan trọng với rất nhiều trường hợp mua đất bằng giấy tay có công chứng nhưng chưa kịp sang tên trước khi có quyết định thu hồi.
Chính phủ có thể quy định thêm
Khoản 3 cho phép Chính phủ quy định trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện kèm theo. Danh sách tại Điều 95 vì vậy là danh sách nền, có thể được mở rộng bằng nghị định.
Nên chuẩn bị gì
Nếu đất nhà bạn nằm trong diện quy hoạch, nên rà trước hai việc:
- Xác định hình thức sử dụng đất — đang là giao đất, thuê trả tiền một lần, hay thuê trả tiền hằng năm. Nhóm cuối không được bồi thường về đất;
- Tập hợp giấy tờ theo năm loại căn cứ tại khoản 2. Không có sổ đỏ không có nghĩa là không được bồi thường — giấy tờ theo Điều 137 hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp chưa sang tên đều là căn cứ hợp lệ.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 95, Điều 137, Điều 44, Điều 178 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
