Sáu trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo Điều 107, gồm chi phí san lấp, cải tạo đất và gia cố nền.
Đây là khoản tiền mà nhiều người bị thu hồi đất bỏ qua vì không biết mình có quyền. Ngay cả khi không được bồi thường về đất, bạn vẫn có thể được bồi thường phần chi phí đã bỏ ra để cải tạo mảnh đất đó.
Sáu trường hợp được hưởng
Khoản 1 Điều 107 liệt kê các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất — trừ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất theo Điều 96;
- Đất giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
- Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm; và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất — trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 99;
- Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176.
Nhóm thứ ba — đất thuê trả tiền hằng năm — là nhóm đông nhất trong thực tế, gồm rất nhiều doanh nghiệp sản xuất và hộ kinh doanh.
Năm khoản chi phí được tính
Khoản 2 Điều 107 quy định chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần các khoản:
- Chi phí san lấp mặt bằng;
- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, chống xâm thực — áp dụng cho đất sản xuất nông nghiệp;
- Chi phí gia cố khả năng chịu lực, chống rung, chống sụt lún — áp dụng cho đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh;
- Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;
- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất, phù hợp với mục đích sử dụng đất.
Ba nhóm chi phí ứng với ba loại đất
Cách liệt kê của luật cho thấy logic rõ ràng:
- San lấp mặt bằng — áp dụng cho mọi loại đất;
- Cải tạo độ màu mỡ, thau chua rửa mặn — dành riêng cho đất nông nghiệp;
- Gia cố nền, chống rung, chống sụt lún — dành riêng cho đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh.
Khoản cuối cùng — "chi phí khác có liên quan" — là khoản mở, nhưng kèm điều kiện phù hợp với mục đích sử dụng đất. Chi phí đầu tư không phù hợp mục đích được giao thì không được tính.
Vì sao chứng từ quyết định tất cả
Khác với bồi thường về đất — tính theo giá đất cụ thể do Nhà nước ban hành — bồi thường chi phí đầu tư vào đất là bồi thường chi phí thực tế đã bỏ ra. Không chứng minh được thì không có căn cứ tính.
Những chứng từ có giá trị:
- Hợp đồng và biên bản nghiệm thu công trình san lấp, gia cố nền;
- Hóa đơn mua vật liệu — cát, đá, đất đắp, vôi, phân bón cải tạo;
- Chứng từ thuê máy móc, nhân công;
- Chứng từ nộp tiền đối với kinh phí bồi thường đã ứng trước.
Vướng mắc thường gặp với đất nông nghiệp
Việc cải tạo đất nông nghiệp thường diễn ra dần dần qua nhiều năm, bằng công sức gia đình, không có hóa đơn. Đây là lý do phổ biến nhất khiến khoản bồi thường này bị bỏ sót.
Nếu đất của bạn thuộc một trong sáu trường hợp tại khoản 1 và bạn đang cải tạo đất, việc lập hồ sơ chi phí từ bây giờ — ảnh chụp trước sau, hợp đồng thuê máy, xác nhận của địa phương — sẽ có ích khi có dự án.
Đây là khoản độc lập
Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại không thay thế và không loại trừ việc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất. Nhà xưởng, công trình, cây trồng, vật nuôi trên đất vẫn được xem xét bồi thường theo các điều riêng của Mục 3 Chương VII.
Khoản 3 Điều 107 giao Chính phủ quy định chi tiết điều này, nên cách xác định mức cụ thể nằm ở nghị định hướng dẫn.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 107, Điều 176, Điều 99 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
