Điều 96 Luật Đất đai 2024 cho phép bồi thường đất nông nghiệp bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở. Diện tích được bồi thường gồm cả phần nhận thừa kế.
Đất nông nghiệp là loại đất bị thu hồi nhiều nhất trong các dự án hạ tầng và khu công nghiệp. Điều 96 Luật Đất đai 2024 quy định cách bồi thường, với một điểm mới đáng chú ý: đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng nhà ở.
Bốn hình thức bồi thường
Khoản 1 Điều 96 quy định: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, nếu đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 95, thì được bồi thường bằng một trong bốn hình thức:
- Bằng đất nông nghiệp;
- Bằng tiền;
- Bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi;
- Bằng nhà ở.
Hai hình thức cuối là điểm mới so với quy định trước đây. Người mất đất ruộng có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở, thay vì chỉ nhận tiền.
Lưu ý: theo khoản 2 Điều 91, việc bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở phụ thuộc vào hai yếu tố — người dân có nhu cầu, và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở. Đây không phải quyền đương nhiên.
Diện tích nào được bồi thường
Khoản 2 điểm a xác định diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm:
- Diện tích trong hạn mức quy định tại Điều 176 (hạn mức giao đất nông nghiệp) và Điều 177 (hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp);
- Diện tích đất do được nhận thừa kế.
Phần nhận thừa kế được tính riêng, không bị trừ vào hạn mức. Đây là quy định có lợi cho các gia đình nông thôn nhiều đời canh tác, nơi ruộng đất thường tích lũy qua thừa kế.
Đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức trước 01/7/2014
Điểm b khoản 2: đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 01/7/2014, việc bồi thường và hỗ trợ thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Luật không đóng cửa với nhóm này, nhưng cũng không quy định mức cụ thể — phần chi tiết nằm ở nghị định hướng dẫn.
Đất nông nghiệp không đủ điều kiện cấp sổ
Khoản 3 là quy định bảo vệ quan trọng nhất của Điều 96. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nhưng không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, thì việc bồi thường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Ý nghĩa của khoản này thể hiện rõ khi đọc cùng Điều 101: nhóm không đủ điều kiện cấp sổ về nguyên tắc không được bồi thường về đất, nhưng khoản 3 Điều 96 được loại trừ khỏi quy định đó.
Nói cách khác, nông dân canh tác từ trước 01/7/2004 trên đất chưa hợp thức hóa được vẫn thuộc diện được bồi thường.
Ba điều kiện cần đủ: đất sử dụng trước 01/7/2004; người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân; và phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Ba loại hồ sơ nên chuẩn bị
- Chứng minh thời điểm bắt đầu canh tác — xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, biên lai thuế nông nghiệp cũ, sổ mục kê, danh sách xã viên hợp tác xã;
- Chứng minh trực tiếp sản xuất nông nghiệp — đây là điều kiện riêng của khoản 3, cần xác nhận của địa phương;
- Giấy tờ về thừa kế nếu một phần diện tích do nhận thừa kế, vì phần này được tính thêm ngoài hạn mức.
Đăng ký nguyện vọng đúng lúc
Vì Điều 96 mở ra bốn hình thức bồi thường, việc bạn nhận gì phụ thuộc rất nhiều vào nguyện vọng đăng ký ở giai đoạn lập phương án. Theo khoản 2 Điều 91, nguyện vọng nhận tiền thay vì nhận đất phải được đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Nếu muốn được xem xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, nên nêu nhu cầu ngay từ đầu và hỏi rõ địa phương có quỹ đất, quỹ nhà hay không.
Bồi thường bằng tiền thì lấy giá nào, tại thời điểm nào
Khoản 2 Điều 91 trả lời cả hai vế. Nguyên tắc đứng đầu là bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Chỉ khi không có đất để bồi thường thì mới bồi thường bằng tiền, và khi đó tiền được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Mốc thời gian này đáng ghi nhớ: không phải giá tại thời điểm có thông báo thu hồi, cũng không phải giá tại thời điểm bàn giao đất, mà là thời điểm phê duyệt phương án.
Cùng khoản 2 còn hai lựa chọn khác:
- Người được bồi thường bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có nhu cầu nhận tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án — tức là phải đăng ký đúng lúc, không phải đổi ý về sau;
- Nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, hoặc bằng nhà ở. Chữ “xem xét” cho thấy đây không phải quyền đương nhiên.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 96, Điều 95, Điều 176, Điều 177 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
