Điều 98 Luật Đất đai 2024 cho phép bồi thường đất ở bằng đất ở, bằng nhà ở, bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác. Tổ chức làm dự án nhà ở thì chỉ được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất.
Thu hồi đất ở là trường hợp tác động nặng nhất tới đời sống, vì nó kéo theo việc phải chuyển chỗ ở. Điều 98 Luật Đất đai 2024 quy định gọn nhưng cần đọc cùng Điều 91 và Điều 95 mới đủ.
Bốn hình thức bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân
Khoản 1 Điều 98 áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở hoặc đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Nếu đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 95, thì được bồi thường bằng:
- Đất ở;
- Nhà ở;
- Tiền;
- Đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.
Tổ chức làm dự án nhà ở: chỉ hai hình thức
Khoản 2 quy định riêng cho tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Nhóm này, nếu đủ điều kiện theo Điều 95, được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất — không có hình thức bồi thường bằng nhà ở.
Sự khác biệt hợp lý: doanh nghiệp làm dự án cần đất hoặc vốn để tiếp tục kinh doanh, không cần chỗ ở.
Nguyên tắc chi phối từ Điều 91
Điều 98 phải đọc cùng khoản 2 Điều 91:
- Ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng — với đất ở thì là đất ở;
- Nếu không có đất để bồi thường: bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án;
- Được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở mà muốn nhận tiền: được, nhưng phải đăng ký nguyện vọng khi lập phương án;
- Muốn nhận đất khác mục đích hoặc nhà ở: phụ thuộc nhu cầu của người dân và điều kiện quỹ đất, quỹ nhà ở của địa phương.
Bảo đảm quan trọng nhất: tái định cư trước khi thu hồi
Khoản 6 Điều 91 quy định: việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Với hộ gia đình bị thu hồi đất ở, đây là quy định có giá trị thực tế lớn nhất. Bạn phải biết mình được bồi thường bao nhiêu và sẽ ở đâu trước khi quyết định thu hồi được ban hành.
Kèm theo là yêu cầu về chất lượng khu tái định cư tại khoản 5 Điều 91: phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, và phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng nơi có đất thu hồi.
Phần đất ở còn lại quá nhỏ
Khoản 7 Điều 91 áp dụng rất thường xuyên với đất ở khi mở đường: nếu phần diện tích còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 2 Điều 220, thì nếu người sử dụng đất đồng ý, cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi nốt và bồi thường, hỗ trợ cho phần đó.
Kinh phí cho phần này được tính vào kinh phí bồi thường của dự án.
Nhà ở trên đất được bồi thường riêng
Bồi thường về đất ở và bồi thường thiệt hại về nhà ở là hai khoản khác nhau. Việc bồi thường nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất được quy định tại Điều 102 thuộc Mục 3 Chương VII.
Ngoài ra còn có bồi thường chi phí di chuyển tài sản theo Điều 104, và các khoản hỗ trợ theo Điều 108.
Ba việc nên làm ngay
- Kiểm tra hồ sơ đủ điều kiện theo Điều 95 — sổ đỏ, quyết định giao đất, giấy tờ theo Điều 137, hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp chưa sang tên;
- Đăng ký nguyện vọng rõ ràng ngay ở giai đoạn lập phương án: muốn đất ở, nhà ở hay tiền;
- Xem trước khu tái định cư và đối chiếu với yêu cầu tại khoản 5 Điều 91 về hạ tầng đồng bộ. Đây là căn cứ có thật để kiến nghị nếu khu tái định cư chưa hoàn thiện.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 98, Điều 95, Điều 91 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
