Điều 101 Luật Đất đai 2024 nêu bốn nhóm không được bồi thường về đất. Nhưng nhiều trường hợp trong số đó vẫn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo Điều 107.
Không được bồi thường về đất không đồng nghĩa với không nhận được gì. Điều 101 và Điều 107 Luật Đất đai 2024 cần đọc cùng nhau mới thấy hết bức tranh.
Bốn nhóm không được bồi thường về đất
Điều 101 quy định ngắn gọn, chủ yếu bằng cách dẫn chiếu:
- Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107 — nhóm này tuy không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
- Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo Điều 217;
- Đất thu hồi theo Điều 81 (do vi phạm pháp luật về đất đai) và theo khoản 1, khoản 2 Điều 82 (chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất);
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này — trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 96.
Hai ngoại lệ cần chú ý
Khoản 3 Điều 82 không nằm trong danh sách
Điều 101 chỉ dẫn chiếu khoản 1 và khoản 2 Điều 82. Khoản 3 Điều 82 — thu hồi đất do ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, thiên tai đe dọa tính mạng — không bị liệt vào nhóm không được bồi thường.
Đây là khác biệt hợp lý: người dân mất đất vì thiên tai hay ô nhiễm không có lỗi gì.
Khoản 3 Điều 96 được loại trừ
Nhóm thứ tư loại trừ trường hợp tại khoản 3 Điều 96: đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, dù không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Nhóm này vẫn được bồi thường theo quy định của Chính phủ.
Quy định này bảo vệ nông dân canh tác lâu năm trên đất chưa hợp thức hóa được.
Sáu trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
Khoản 1 Điều 107 liệt kê các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất — trừ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường theo Điều 96;
- Đất giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
- Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê đất — trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 99;
- Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm những gì
Khoản 2 Điều 107 liệt kê năm khoản, được bồi thường toàn bộ hoặc một phần:
- Chi phí san lấp mặt bằng;
- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực — đối với đất sản xuất nông nghiệp;
- Chi phí gia cố khả năng chịu lực, chống rung, chống sụt lún — đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh;
- Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án đã được phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;
- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất, phù hợp với mục đích sử dụng đất.
Vì sao nên giữ chứng từ đầu tư
Các khoản tại khoản 2 Điều 107 đều là chi phí thực tế đã bỏ ra. Muốn được tính, cần có chứng từ chứng minh: hợp đồng san lấp, hóa đơn mua vật liệu, chứng từ thuê máy móc, biên bản nghiệm thu.
Với đất nông nghiệp cải tạo nhiều năm, hồ sơ chứng minh thường thiếu vì việc cải tạo diễn ra dần dần. Nếu đất của bạn thuộc nhóm chỉ được bồi thường chi phí đầu tư, việc lập và lưu hồ sơ chi phí ngay từ bây giờ là có ích.
Tài sản trên đất vẫn được bồi thường riêng
Cần phân biệt rõ ba dòng tiền khác nhau khi bị thu hồi đất: bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, và bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất.
Không được bồi thường về đất không loại trừ hai dòng còn lại. Nhà cửa, công trình, cây trồng, vật nuôi trên đất được xem xét bồi thường theo các điều riêng thuộc Mục 3 Chương VII của Luật.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 101, Điều 107, Điều 81, Điều 82, Điều 217 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
