Điều 91 Luật Đất đai 2024 đặt nguyên tắc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, và buộc phải hoàn thành phê duyệt phương án cùng bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất.
Điều 91 là điều nền của toàn bộ chương bồi thường. Nó chứa hai quy định có tác động thực tế lớn nhất với người dân: ưu tiên bồi thường bằng đất, và phải bố trí tái định cư xong trước khi ra quyết định thu hồi.
Sáu yêu cầu về cách làm
Khoản 1 đòi hỏi việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định pháp luật; vì lợi ích chung và sự phát triển bền vững của cộng đồng, địa phương.
Luật cũng yêu cầu quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội và đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp — hai nhóm chịu tác động nặng nhất khi mất đất.
Ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng
Khoản 2 đặt thứ tự rõ ràng:
- Trước hết: giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi;
- Nếu không có đất để bồi thường: bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Mốc thời điểm rất quan trọng: giá dùng để tính là giá tại thời điểm phê duyệt phương án, không phải giá tại thời điểm ra quyết định thu hồi hay thời điểm chi trả.
Quyền chọn của người có đất
Cũng tại khoản 2, luật cho người dân hai lựa chọn:
- Được bồi thường bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có nhu cầu nhận tiền: được bồi thường bằng tiền, theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án;
- Nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở: được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, hoặc bằng nhà ở.
Cụm "theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án" đáng chú ý. Giai đoạn lập phương án là thời điểm bạn cần nêu rõ mình muốn nhận gì. Đăng ký muộn thì khó điều chỉnh.
Tài sản và cơ sở kinh doanh
Khoản 3 phân biệt hai chế độ khác nhau:
- Chủ sở hữu tài sản theo pháp luật dân sự bị thiệt hại về tài sản: được bồi thường thiệt hại;
- Chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng hoạt động do thu hồi đất: được xem xét hỗ trợ.
Một bên là bồi thường, một bên là hỗ trợ — hai khái niệm khác nhau về tính chất và mức.
Khoản 4 nêu trách nhiệm của Nhà nước: hỗ trợ người có đất thu hồi và chủ sở hữu tài sản để họ có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống và sản xuất.
Yêu cầu với khu tái định cư
Khoản 5 quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi.
Một khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án.
Quy định quan trọng nhất: hoàn thành trước khi thu hồi
Khoản 6 nêu rõ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để chủ động bố trí tái định cư. Và câu quyết định:
Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Đây là điểm bảo vệ mạnh nhất trong Điều 91. Người dân không thể bị buộc rời đi khi chưa biết mình được bồi thường bao nhiêu và sẽ ở đâu. Nếu quyết định thu hồi được ban hành mà phương án chưa phê duyệt hoặc tái định cư chưa bố trí, đó là căn cứ để khiếu nại.
Phần đất còn lại quá nhỏ sau thu hồi
Khoản 7 xử lý tình huống rất hay gặp khi làm đường: thửa đất bị cắt một phần, phần còn lại quá nhỏ để dùng.
Khi Nhà nước thu hồi theo Điều 78 và Điều 79 mà phần diện tích còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 220, thì nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi, cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, quản lý phần diện tích này.
Hai điểm cần nhớ: quyết định thuộc về sự đồng ý của người sử dụng đất, và kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho phần này được tính vào kinh phí bồi thường của dự án, không phải người dân tự chịu.
Ba việc nên làm khi dự án đi qua đất nhà mình
- Đăng ký nguyện vọng sớm — muốn nhận đất, nhà ở hay tiền, phải nêu ngay ở giai đoạn lập phương án;
- Kiểm tra thời điểm phê duyệt phương án, vì giá đất cụ thể được xác định theo mốc đó;
- Nếu phần đất còn lại quá nhỏ, chủ động đề nghị thu hồi nốt theo khoản 7 thay vì giữ lại một mảnh không dùng được.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 91, Điều 220 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
