Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân phải tháo dỡ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, không trừ khấu hao. Chủ nhà còn được giữ lại toàn bộ nguyên vật liệu cũ.
Bồi thường về đất và bồi thường về nhà là hai khoản tách biệt. Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định khoản thứ hai, với một nguyên tắc rất có lợi cho hộ gia đình: bồi thường bằng giá trị xây dựng mới.
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân: giá trị xây dựng mới
Khoản 1 Điều 102 áp dụng cho nhà ở và công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi phải tháo dỡ hoặc phá dỡ.
Chủ sở hữu được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Điểm mấu chốt: không trừ khấu hao. Ngôi nhà xây đã ba mươi năm vẫn được tính theo chi phí xây một ngôi nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Đây là quy định nhằm bảo đảm người dân có đủ tiền dựng lại chỗ ở.
Được giữ lại toàn bộ vật liệu cũ
Vẫn tại khoản 1: chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.
Gạch, ngói, cửa, sắt thép, gỗ tháo ra từ nhà cũ thuộc về chủ nhà, không bị trừ vào tiền bồi thường. Với nhà có nhiều vật liệu còn dùng được, đây là khoản giá trị không nhỏ.
Nhà, công trình không thuộc nhóm trên
Khoản 2 áp dụng cho nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc khoản 1 — chủ yếu là công trình của tổ chức, doanh nghiệp — khi bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần. Chia hai trường hợp:
- Bị tháo dỡ toàn bộ, hoặc tháo dỡ một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật: bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo pháp luật về xây dựng;
- Các trường hợp khác: bồi thường thiệt hại theo thực tế.
Ranh giới nằm ở câu hỏi: phần còn lại có bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật không. Nếu cắt một phần mà phần còn lại không còn đạt chuẩn để sử dụng, thì được tính như bị phá toàn bộ.
Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
Khoản 3: với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng mà không thuộc khoản 1 và khoản 2, mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, theo pháp luật chuyên ngành.
Đơn giá bồi thường do tỉnh ban hành
Khoản 4 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng, để làm căn cứ tính bồi thường.
Hai yêu cầu kèm theo rất đáng chú ý:
- Đơn giá phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường;
- Phải xem xét điều chỉnh khi có biến động.
Đây là căn cứ pháp lý để người dân kiến nghị khi đơn giá của tỉnh đã lạc hậu so với chi phí xây dựng thực tế. Giá vật liệu và nhân công biến động mạnh thì nghĩa vụ xem xét điều chỉnh phát sinh.
Ba việc nên làm trước khi bàn giao mặt bằng
- Yêu cầu kiểm đếm đầy đủ — không chỉ ngôi nhà chính mà cả công trình phục vụ đời sống: bếp, nhà vệ sinh, giếng, bể nước, sân, tường rào, chuồng trại;
- Đối chiếu đơn giá của tỉnh với chi phí xây dựng thực tế tại thời điểm đó. Nếu chênh lệch lớn, khoản 4 Điều 102 là căn cứ để kiến nghị;
- Lên kế hoạch thu hồi vật liệu trước khi tháo dỡ, vì luật cho phép chủ sở hữu giữ lại toàn bộ nguyên vật liệu còn lại.
Các khoản khác đi kèm
Bồi thường nhà và công trình không bao gồm chi phí di chuyển tài sản — khoản đó quy định riêng tại Điều 104. Ngoài ra còn có các khoản hỗ trợ theo Điều 108, trong đó có hỗ trợ ổn định đời sống và hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 102 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
