Điều 161 quy định thành phần và cách làm việc của Hội đồng thẩm định giá đất. Hội đồng làm việc độc lập, quyết định theo đa số, và được mời Mặt trận Tổ quốc tham dự.
Giá đất không do một người quyết định. Luật Đất đai 2024 đặt ra cơ chế Hội đồng thẩm định, với yêu cầu độc lập được ghi thành nguyên tắc.
Nguyên tắc độc lập
Điểm d khoản 1 Điều 158 nêu một trong năm nguyên tắc định giá đất: bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
Bốn chủ thể, bốn vai trò tách bạch: tư vấn định giá, thẩm định, và quyết định.
Ba loại Hội đồng
Hội đồng thẩm định bảng giá đất
Khoản 1 Điều 161: do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, gồm:
- Chủ tịch hoặc một Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh — Chủ tịch Hội đồng;
- Thủ trưởng cơ quan tài chính cấp tỉnh — Phó Chủ tịch Hội đồng;
- Các thành viên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là thủ trưởng các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh;
- Các Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện;
- Đại diện cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức tư vấn xác định giá đất và chuyên gia.
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh
Khoản 2: cũng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập, gồm Chủ tịch hoặc một Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Thủ trưởng cơ quan tài chính cấp tỉnh làm Phó Chủ tịch; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp xã nơi có đất; đại diện cơ quan, tổ chức có liên quan.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên.
Điểm đáng chú ý: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là thành viên Hội đồng — cấp gần dân nhất có mặt trong quá trình thẩm định.
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện
Khoản 3: do Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập, gồm Chủ tịch hoặc một Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng; Thủ trưởng cơ quan tài chính cấp huyện làm Phó Chủ tịch; lãnh đạo các phòng ban, tổ chức có liên quan; và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Hội đồng thẩm định những gì
Khoản 5 Điều 161 giới hạn phạm vi thẩm định:
- Việc tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất;
- Trình tự, thủ tục định giá đất;
- Kết quả thu thập thông tin.
Hội đồng thẩm định quy trình và dữ liệu đầu vào, không tự đưa ra con số. Con số do tổ chức tư vấn xác định và do người có thẩm quyền quyết định.
Riêng việc lựa chọn phương pháp định giá đất thì theo khoản 9 Điều 158: do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
Cách làm việc
Khoản 6 Điều 161 quy định khá chi tiết:
- Hội đồng chịu trách nhiệm về nội dung thẩm định tại khoản 5;
- Hội đồng làm việc độc lập, khách quan, theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số;
- Chủ tịch và các thành viên chịu trách nhiệm cá nhân về ý kiến của mình;
- Các cuộc họp phải có biên bản ghi chép đầy đủ các ý kiến thảo luận và kết quả biểu quyết, được lưu trữ cùng tài liệu phục vụ cuộc họp và ý kiến bằng văn bản của thành viên.
Hai điểm này đáng chú ý: quyết định tập thể theo đa số, nhưng trách nhiệm cá nhân về ý kiến của từng người vẫn được giữ. Và mọi ý kiến phải được ghi lại, lưu trữ.
Sự tham gia giám sát
Đoạn cuối khoản 6: Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể được mời đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham dự cuộc họp thẩm định giá đất.
Tổ giúp việc và thuê tư vấn
Khoản 4: cả ba loại Hội đồng đều quyết định thành lập Tổ giúp việc và được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể.
Tổ chức tư vấn xác định giá đất
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất được quy định riêng tại Điều 162. Đây là chủ thể đứng ngoài bộ máy hành chính, và theo nguyên tắc độc lập tại điểm d khoản 1 Điều 158, phải tách bạch với Hội đồng thẩm định và với người quyết định giá đất.
Ý nghĩa với người sử dụng đất
Khi không đồng ý với giá đất áp dụng cho mình, cơ chế tại Điều 161 cho biết những gì có thể kiểm tra:
- Phương pháp định giá có phù hợp điều kiện áp dụng tại khoản 6 Điều 158 không;
- Thông tin đầu vào có đúng nguồn tại khoản 3 Điều 158 và có nằm trong 24 tháng trước thời điểm định giá theo khoản 4 không;
- Kết quả có thấp hơn giá trong bảng giá đất không — nếu có và phương pháp thuộc điểm a, b hoặc d khoản 5 Điều 158, thì theo khoản 8 phải dùng giá trong bảng giá đất.
Ba nội dung này chính là phạm vi thẩm định của Hội đồng, nên cũng là căn cứ hợp lý để nêu ý kiến hoặc khiếu nại theo Điều 237.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 161, Điều 158, Điều 162 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
