Thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp sổ trước 1/7/2004 có thể được xác định lại diện tích đất ở theo khoản 6 Điều 141, và không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần được xác định lại.
Rất nhiều sổ đỏ cấp trong thập niên 1990 và đầu 2000 ghi thửa đất rộng vài trăm mét vuông nhưng chỉ công nhận một phần nhỏ là đất ở, phần còn lại ghi là đất vườn hoặc đất trồng cây lâu năm. Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 cho phép xác định lại phần đất ở đó.
Ai được xác định lại
Khoản 6 Điều 141 áp dụng cho thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004.
Việc xác định lại được thực hiện trong hai thời điểm:
- Khi người sử dụng đất có nhu cầu — tức bạn chủ động đề nghị;
- Khi Nhà nước thu hồi đất — trường hợp này ảnh hưởng trực tiếp tới tiền bồi thường, vì đất ở được bồi thường theo giá khác đất vườn.
Điều kiện về giấy tờ
Điểm a khoản 6 nêu điều kiện: tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây, thửa đất phải có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137, và không thuộc khoản 4 Điều 137.
Khoản 4 Điều 137 là nhóm đất được Nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực. Nhóm này bị loại khỏi cơ chế xác định lại.
Các khoản còn lại thì được, bao gồm cả giấy tờ do chế độ cũ cấp, sổ mục kê, giấy tờ đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg, giấy tờ thừa kế tặng cho, và cả trường hợp chỉ còn bản sao mà bản gốc thất lạc.
Xác định lại theo cách nào
Diện tích đất ở được xác định lại theo khoản 1 và khoản 2 Điều 141 — tức theo hai mốc hình thành thửa đất:
- Thửa đất hình thành trước 18/12/1980;
- Thửa đất hình thành từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993.
Với cả hai mốc, nguyên tắc giống nhau: nếu giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đó bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận thì lấy theo giấy tờ; nếu giấy tờ ghi nhỏ hơn hạn mức hoặc chưa ghi rõ thì lấy bằng hạn mức công nhận đất ở; nếu cả thửa nhỏ hơn hạn mức thì toàn bộ là đất ở.
Điểm có lợi nhất: không phải nộp tiền
Điểm a khoản 6 ghi rõ: người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.
Đây là khác biệt lớn so với việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở — con đường đó phải nộp tiền theo bảng giá đất, thường là khoản không nhỏ.
Hai trường hợp bị trừ hoặc bị loại
Luật đặt hai giới hạn để tránh xác định lại chồng lấn:
- Nếu người sử dụng đất đã chuyển quyền một phần diện tích đất ở của thửa, hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở, thì khi xác định lại phải trừ đi phần đã chuyển quyền hoặc đã thu hồi;
- Điểm b: phần diện tích của người nhận chuyển quyền, hoặc phần Nhà nước đã thu hồi, thì không được xác định lại.
Nói cách khác, quyền xác định lại gắn với thửa đất gốc và thuộc về người còn giữ đất, không đi theo phần đã bán.
Ai làm thủ tục
Khoản 7 giao trách nhiệm cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo điểm b khoản 1 Điều 136: xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp này.
Nên kiểm tra những gì
Nếu gia đình bạn có sổ đỏ cấp trước 01/7/2004 cho thửa đất có vườn hoặc ao, ba việc nên làm:
- Tìm lại hồ sơ gốc lúc cấp sổ, xem có giấy tờ thuộc các khoản 1, 2, 3, 5, 6, 7 Điều 137 hay không;
- Xác định thửa đất hình thành năm nào — trước 18/12/1980 hay trong giai đoạn 1980–1993;
- Tra hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất quy định.
Nếu thửa đất đang nằm trong diện quy hoạch có khả năng bị thu hồi, việc xác định lại nên làm sớm, vì phần được công nhận là đất ở sẽ được bồi thường theo giá đất ở.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 141, Điều 137, Điều 136 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
