Cá nhân sử dụng đất được cho thuê quyền sử dụng đất. Người thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được cho thuê tài sản trên đất và cho thuê lại quyền thuê, không cho thuê quyền sử dụng đất.
Cho thuê quyền sử dụng đất là giải pháp cho người có đất nhưng không tự canh tác hoặc không tự kinh doanh được. Nhưng phạm vi quyền phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất của bạn.
Cho thuê là một trong tám quyền
Khoản 1 Điều 27 liệt kê cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là hai trong tám quyền của người sử dụng đất.
Nhóm quyền đầy đủ: được cho thuê quyền sử dụng đất
Điểm d khoản 1 Điều 37 quy định cá nhân thuộc nhóm quyền đầy đủ được cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Nhóm quyền đầy đủ theo khoản 1 Điều 37 gồm cá nhân sử dụng: đất nông nghiệp được giao trong hạn mức; đất được giao có thu tiền sử dụng đất; đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; đất được công nhận quyền sử dụng đất; và đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
Thuê đất trả tiền hằng năm: phạm vi hẹp hơn
Khoản 2 Điều 37 quy định cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm chỉ được:
- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (điểm d);
- Cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (điểm d).
Không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Đây là khác biệt căn bản.
Cho thuê lại trong khu công nghiệp
Khoản 3 Điều 202 quy định quyền của chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp:
- Phần thuê trả tiền hằng năm: được cho thuê lại với hình thức trả tiền hằng năm;
- Phần thuê trả tiền một lần: được cho thuê lại với hình thức trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm.
Khoản 6 Điều 202 còn buộc chủ đầu tư dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, kèm chính sách giảm tiền thuê lại được hoàn trả cho chủ đầu tư qua khấu trừ.
Khoản 5 Điều 202: người thuê lại trả tiền một lần có quyền và nghĩa vụ theo Điều 33; thuê lại trả tiền hằng năm theo Điều 34.
Điều kiện để cho thuê
Khoản 1 Điều 45 áp dụng chung: phải có đủ năm điều kiện — có giấy chứng nhận; đất không tranh chấp; không bị kê biên; trong thời hạn sử dụng đất; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Khoản 5 Điều 45 bổ sung: người được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải nộp xong trước khi cho thuê, cho thuê lại.
Công chứng: theo yêu cầu các bên
Điểm b khoản 3 Điều 27 xếp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào nhóm được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên — không bắt buộc.
Đây là khác biệt so với chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn — bốn giao dịch bắt buộc công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3.
Dù không bắt buộc, công chứng vẫn là biện pháp bảo vệ cho cả hai bên, và các bên hoàn toàn có quyền yêu cầu.
Đăng ký biến động
Điểm a khoản 1 Điều 133 xếp việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng vào diện phải đăng ký biến động, và điểm a nằm trong nhóm phải đăng ký trong 30 ngày theo khoản 3.
Lưu ý phạm vi hẹp: chỉ cho thuê, cho thuê lại trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Cho thuê đất nông nghiệp là một cách tập trung đất
Điểm b khoản 1 Điều 192 xếp thuê quyền sử dụng đất là một trong ba phương thức tập trung đất nông nghiệp — cùng với chuyển đổi quyền sử dụng đất theo phương án dồn điền đổi thửa, và hợp tác sản xuất kinh doanh bằng quyền sử dụng đất.
Ưu điểm lớn nhất của con đường này với nông dân: vẫn giữ quyền sử dụng đất của mình, khác với tích tụ đất nông nghiệp theo Điều 193 (nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn) — nơi quyền sử dụng đất chuyển sang người khác.
Khoản 4 Điều 192 đặt một bảo đảm cho người góp đất: nếu phương án sử dụng đất có thay đổi mục đích sử dụng đất trong nội bộ nhóm đất nông nghiệp thì phải thỏa thuận với người sử dụng đất về việc hoàn trả đất nông nghiệp sau khi kết thúc.
Cho thuê giúp tránh rủi ro bị thu hồi
Khoản 7 Điều 81 quy định thu hồi đất khi bỏ hoang quá 12 tháng (cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản), 18 tháng (cây lâu năm), 24 tháng (đất trồng rừng) và đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng.
Cho thuê quyền sử dụng đất giúp đất vẫn được sử dụng, tránh rơi vào diện này.
Thuê đất của tổ chức, cá nhân khác
Khoản 5 Điều 37 lưu ý: cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân — không thuộc trường hợp thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao tại khoản 3 — thì có quyền và nghĩa vụ theo pháp luật về dân sự, không theo Luật Đất đai.
Bên thuê không được bồi thường về đất
Điểm c khoản 1 Điều 151 quy định đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận — trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đã được phê duyệt.
Vì vậy bên thuê nên cân nhắc kỹ khi đầu tư lớn vào đất thuê, và thỏa thuận rõ trong hợp đồng về việc xử lý tài sản khi kết thúc thời hạn thuê.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 27, Điều 37, Điều 45, Điều 192 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
