Góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động trong 30 ngày. Người thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được góp vốn bằng tài sản trên đất.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách biến đất thành phần vốn trong doanh nghiệp hoặc trong quan hệ hợp tác. Luật Đất đai 2024 quy định khá chặt về điều kiện và hình thức.
Góp vốn là một trong tám quyền
Khoản 1 Điều 27 liệt kê góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong tám quyền của người sử dụng đất.
Phạm vi quyền góp vốn của cá nhân
Điểm h khoản 1 Điều 37 quy định cá nhân thuộc nhóm quyền đầy đủ được:
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức;
- Góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Lưu ý sự phân biệt: góp vốn với tổ chức, và góp quyền sử dụng đất với cá nhân để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Thuê đất trả tiền hằng năm: chỉ góp vốn bằng tài sản
Điểm e khoản 2 Điều 37: cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất — với tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Và quy định bảo vệ bên nhận: người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại.
Điều kiện để góp vốn
Khoản 1 Điều 45 áp dụng chung — phải có đủ năm điều kiện: có giấy chứng nhận; đất không tranh chấp; không bị kê biên; trong thời hạn sử dụng đất; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Khoản 5 Điều 45: người được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong trước khi góp vốn.
Khoản 3 Điều 45 dẫn chiếu thêm: trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện tại Điều 46.
Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực
Điểm a khoản 3 Điều 27 xếp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào nhóm phải được công chứng hoặc chứng thực — cùng với chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp.
Ngoại lệ tại điểm b khoản 3: hợp đồng góp vốn mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Phải đăng ký biến động trong 30 ngày
Điểm a khoản 1 Điều 133 xếp việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vào diện phải đăng ký biến động. Điểm a nằm trong bảy nhóm phải đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động theo khoản 3 Điều 133.
Ai được nhận góp vốn
Điểm đ khoản 1 Điều 28: tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Với đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, khoản 3 Điều 206 quy định các nhóm được nhận góp vốn:
- Tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước — nhận góp vốn của tổ chức kinh tế, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — nhận góp vốn của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Với đất chăn nuôi tập trung, khoản 3 và khoản 4 Điều 183 cũng cho phép nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án chăn nuôi tập trung.
Góp vốn là một phương thức tích tụ đất nông nghiệp
Điểm b khoản 1 Điều 193 xếp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một trong hai phương thức tích tụ đất nông nghiệp — cùng với nhận chuyển nhượng.
Khác với tập trung đất nông nghiệp theo Điều 192 (dồn điền đổi thửa, thuê quyền sử dụng đất, hợp tác sản xuất kinh doanh), ở tích tụ thì quyền sử dụng đất chuyển sang người nhận.
Khoản 2 Điều 193 nêu ba nguyên tắc: bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và các bên liên quan, không ảnh hưởng quốc phòng an ninh; tuân thủ pháp luật, sử dụng đúng mục đích, phù hợp quy hoạch; và phù hợp với đặc điểm đất đai, địa hình, khí hậu, văn hóa, quá trình chuyển dịch lao động của từng vùng.
Giới hạn với đất nông nghiệp
Nếu bên nhận góp vốn là tổ chức kinh tế, khoản 6 Điều 45 đòi phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận, với năm nội dung: địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp; vốn đầu tư; thời hạn sử dụng đất; tiến độ sử dụng đất.
Hạn mức nhận chuyển quyền tại Điều 177 — không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với mỗi loại đất, con số cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định — cũng là giới hạn cần tính tới.
Quyền được bồi thường
Điểm e khoản 1 Điều 95 công nhận tổ chức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc diện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Điểm m khoản 1 Điều 28 cũng công nhận việc nhận quyền sử dụng đất theo văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất.
Ba việc nên làm
- Kiểm tra hình thức sử dụng đất — thuê trả tiền hằng năm thì chỉ góp vốn được bằng tài sản trên đất, không phải quyền sử dụng đất;
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng — bắt buộc theo điểm a khoản 3 Điều 27, trừ khi một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản;
- Đăng ký biến động trong 30 ngày theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 133.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 27, Điều 37, Điều 45, Điều 46, Điều 193 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
