Điều 140 Luật Đất đai 2024 chia đất giao không đúng thẩm quyền theo bốn mốc thời gian. Từ 1/7/2014 trở về sau về nguyên tắc không được cấp sổ, trừ trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền.
Nhiều thửa đất ở nông thôn được xã, hợp tác xã hoặc cơ quan cấp cho dân từ vài chục năm trước — cấp đúng thực tế nhưng sai thẩm quyền theo pháp luật đất đai. Điều 140 Luật Đất đai 2024 xử lý riêng nhóm này.
Phạm vi áp dụng
Điều 140 áp dụng cho hai tình huống:
- Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật đất đai tại thời điểm được giao;
- Sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật.
Bốn mốc thời gian, bốn cách xử lý
Trước ngày 15/10/1993
Khoản 1: đất đã sử dụng ổn định trước mốc này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp, thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đã được giao, theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138.
Đáng chú ý: nhóm này chỉ cần xác nhận không tranh chấp, không yêu cầu phù hợp quy hoạch.
Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004
Khoản 2: ngoài xác nhận không tranh chấp, còn phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn. Đủ hai điều kiện thì được cấp sổ theo khoản 3 và khoản 6 Điều 138.
Từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014
Khoản 3: cũng cần không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, nhưng cách xác định diện tích đất ở quy định trực tiếp trong điều này:
- Thửa đất có nhà ở và công trình phục vụ đời sống, diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở theo khoản 2 Điều 195 (nông thôn) và khoản 2 Điều 196 (đô thị): diện tích đất ở được cấp bằng hạn mức giao đất ở;
- Diện tích nhỏ hơn hạn mức: toàn bộ thửa đất được xác định là đất ở;
- Phần diện tích còn lại (nếu có) được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.
Từ 01/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực
Khoản 4 đặt thêm một điều kiện then chốt so với ba nhóm trên: người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất. Cùng với xác nhận không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, thì hạn mức cấp sổ xác định theo khoản 3 Điều 138.
Ranh giới cứng: từ 01/7/2014 trở về sau
Khoản 5 nêu rõ: Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau — trừ trường hợp quy định tại khoản 4.
Nói cách khác, giấy tờ chứng minh đã nộp tiền chính là chiếc chìa khóa duy nhất cho giai đoạn sau 01/7/2014. Không có nó thì hồ sơ không có cửa.
Mọi trường hợp đều phải nộp tiền
Khoản 6 quy định thẳng: người được cấp Giấy chứng nhận theo các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Đây là khác biệt rõ so với đất có giấy tờ hợp lệ theo Điều 137 — nhóm đó được miễn tiền sử dụng đất. Đất giao không đúng thẩm quyền thì dù ở mốc thời gian nào cũng phải nộp.
Cần chuẩn bị gì
Hai loại hồ sơ quyết định kết quả:
- Chứng minh thời điểm được giao đất và sử dụng ổn định — quyết định giao đất của xã hay hợp tác xã, biên lai thuế qua các năm, sổ mục kê, xác nhận của địa phương;
- Chứng từ đã nộp tiền — bắt buộc nếu đất được giao từ 01/7/2014 trở về sau.
Với đất giao trong giai đoạn từ 15/10/1993 trở đi, nên tra cứu quy hoạch trước, vì điều kiện phù hợp quy hoạch áp dụng cho cả ba mốc còn lại.
Có sổ rồi vẫn còn một nút thắt về tiền
Khoản 6 Điều 140 buộc người được cấp Giấy chứng nhận theo các khoản 1, 2, 3 và 4 phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Một số trường hợp được chậm nộp hoặc được ghi nợ, và đây là chỗ hồ sơ hay vướng khi muốn bán hoặc thế chấp sau đó.
Khoản 5 Điều 45 quy định: trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nói cách khác, sổ đã cấp nhưng còn ghi nợ thì thửa đất chưa giao dịch được. Nếu dự định chuyển nhượng hoặc vay vốn sau khi cấp sổ, nên tính khoản tiền này ngay từ đầu chứ không để tới lúc ký hợp đồng mới phát hiện.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 140 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
