Điều 141 Luật Đất đai 2024 xác định diện tích đất ở theo ba mốc hình thành thửa đất. Phần diện tích còn lại của thửa được xử lý theo hiện trạng, có trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
Một thửa đất rộng 500 m² có thể chỉ được công nhận 200 m² là đất ở, phần còn lại là đất vườn hoặc đất nông nghiệp. Con số đó quyết định giá trị thửa đất và số tiền phải nộp. Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định cách tính.
Điều kiện để áp dụng Điều 141
Điều này áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137, mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.
Nếu giấy tờ không ghi mục đích đất ở thì không đi theo đường này.
Ba mốc hình thành thửa đất
Thửa đất hình thành trước 18/12/1980
Khoản 1 — người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích xác định như sau:
- Diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, mà giấy tờ đã ghi rõ diện tích đất ở: lấy theo giấy tờ;
- Giấy tờ ghi diện tích đất ở nhỏ hơn hạn mức, hoặc chưa ghi rõ: diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;
- Thửa đất nhỏ hơn hạn mức: toàn bộ diện tích là đất ở.
Quy định ở vế thứ hai có lợi rõ rệt: giấy tờ cũ ghi ít hơn hạn mức thì vẫn được nâng lên bằng hạn mức.
Thửa đất hình thành từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993
Khoản 2 áp dụng cách tính giống hệt khoản 1, và cũng không phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích được xác định.
Thửa đất hình thành từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực
Khoản 3 ngắn gọn: diện tích đất ở xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất. Không còn cơ chế nâng lên bằng hạn mức như hai nhóm trước.
Phần diện tích còn lại của thửa
Khoản 4 xử lý phần đất ngoài diện tích đất ở đã xác định, theo hiện trạng:
- Đã xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống: xác định là đất ở, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất;
- Đã xây công trình sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: công nhận là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây; hình thức như giao đất có thu tiền, thời hạn ổn định lâu dài;
- Hiện trạng là đất nông nghiệp: công nhận là đất nông nghiệp. Nếu muốn công nhận sang mục đích phi nông nghiệp và việc đó phù hợp quy hoạch thì được, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất.
Hạn mức công nhận đất ở do tỉnh quy định
Khoản 5 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện và tập quán tại địa phương để quy định hạn mức công nhận đất ở cho hai nhóm: sử dụng đất trước 18/12/1980, và từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993.
Vì vậy cùng một thửa đất với hồ sơ giống nhau, kết quả ở hai tỉnh có thể khác nhau.
Thửa đất có vườn, ao đã cấp sổ trước 01/7/2004 được xác định lại
Khoản 6 mở ra cơ hội cho nhóm rất đông người dân. Thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004 thì được xác định lại diện tích đất ở, khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất.
Điều kiện: tại thời điểm cấp sổ trước đây có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137, và không thuộc khoản 4 Điều 137. Khi đó, diện tích đất ở được xác định lại theo khoản 1 và khoản 2 Điều này, và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.
Hai giới hạn cần nhớ:
- Nếu đã chuyển quyền một phần đất ở, hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần, thì khi xác định lại phải trừ đi phần đã chuyển quyền hoặc đã thu hồi;
- Phần đất của người nhận chuyển quyền hoặc phần Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại.
Khoản 7 giao trách nhiệm xác định lại và cấp sổ cho cơ quan có thẩm quyền theo điểm b khoản 1 Điều 136.
Việc nên làm
Nếu sổ đỏ của gia đình bạn cấp trước 01/7/2004 và thửa đất có phần vườn, ao, rất nên kiểm tra lại hồ sơ gốc xem có giấy tờ thuộc các khoản mà khoản 6 nêu hay không. Trường hợp đủ điều kiện, phần diện tích được chuyển thành đất ở mà không phải nộp tiền có thể lớn.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 141 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
