Khoản 6 Điều 76 quy định đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không được xây mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm, nhưng vẫn được sửa chữa và thực hiện các quyền khác.
"Đất nhà tôi nằm trong quy hoạch, còn bán được không?" Đây là câu hỏi rất phổ biến. Điều 76 Luật Đất đai 2024 trả lời khá rõ ràng, và câu trả lời phụ thuộc vào việc đất nằm trong quy hoạch hay trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Chỉ có quy hoạch, chưa có kế hoạch hằng năm
Khoản 4 Điều 76 quy định rõ:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Nghĩa là đầy đủ các quyền tại Điều 27: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn — không bị hạn chế gì.
Đây là điểm nhiều người hiểu sai. Nằm trong quy hoạch không tự động làm mất quyền giao dịch.
Đã vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
Khoản 6 Điều 76 áp dụng cho diện tích phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích theo khoản 4 Điều 67.
Vẫn được:
- Tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn;
- Cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo pháp luật về xây dựng.
Không được:
- Xây dựng mới nhà ở, công trình;
- Trồng mới cây lâu năm.
Ranh giới ở đây là giữa xây mới và sửa chữa, cải tạo. Nhà đang ở xuống cấp vẫn được sửa; nhưng không được dựng thêm công trình mới.
Việc cấm trồng mới cây lâu năm có lý do thực tế: cây lâu năm được bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây tại khoản 2 Điều 103, nên trồng mới sau khi biết đất sắp bị thu hồi sẽ làm tăng chi phí bồi thường không hợp lý.
Công bố phạm vi thu hồi theo tiến độ dự án
Khoản 5 Điều 76: đối với dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 mà phải thu hồi đất, thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án phải công bố công khai phạm vi thu hồi đất theo tiến độ của dự án đến người sử dụng đất.
Đây là quyền được biết cụ thể: không chỉ biết có dự án, mà biết phạm vi thu hồi và tiến độ.
Ai tổ chức thực hiện quy hoạch
Khoản 1 Điều 76: Chính phủ tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia. Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho đơn vị hành chính cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu đã được Quốc hội quyết định.
Khoản 2: Bộ Quốc phòng tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc phòng; Bộ Công an thực hiện quy hoạch sử dụng đất an ninh.
Khoản 3: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Ba việc nên làm khi đất nằm trong quy hoạch
- Xác định rõ đất đang ở tình trạng nào — mới nằm trong quy hoạch sử dụng đất, hay đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Hai tình trạng có hệ quả pháp lý khác hẳn nhau;
- Tra kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện — văn bản này được công bố công khai theo điểm c khoản 3 Điều 75, và Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm công bố đến người dân;
- Nếu cần xây dựng, hỏi về khả năng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn — khoản 6 Điều 76 cho phép rõ ràng.
Nếu quy hoạch kéo dài không thực hiện
Khoản 7 Điều 76 đặt ra cơ chế xử lý quy hoạch treo: diện tích đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích mà sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích, thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và công bố công khai việc đó.
Và quy định bảo vệ người dân: nếu cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ, hoặc có làm nhưng không công bố công khai, thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 76, Điều 67 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
