Điều 202 Luật Đất đai 2024 cho phép chủ đầu tư hạ tầng chuyển sang thuê đất trả tiền một lần, và buộc dành quỹ đất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.
Điều 202 Luật Đất đai 2024 quy định chế độ sử dụng đất khu công nghiệp và cụm công nghiệp, trong đó có nhiều điểm mới về quyền của chủ đầu tư hạ tầng và bảo vệ doanh nghiệp nhỏ.
Nhà nước cho thuê đất làm hạ tầng
Khoản 2 Điều 202: Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Có quy định riêng cho vùng khó thu hút đầu tư: đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại địa bàn ưu đãi đầu tư, huyện biên giới, huyện đảo mà không thu hút được nhà đầu tư, thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các đơn vị sự nghiệp công lập để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Khoản 1 nhấn mạnh yêu cầu chung: việc quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp — trong đó có khu công nghệ thông tin tập trung — phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Quyền chuyển sang trả tiền một lần
Khoản 3 Điều 202 cho chủ đầu tư hạ tầng đang thuê đất trả tiền hằng năm quyền chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đối với toàn bộ hoặc từng phần diện tích đất kinh doanh.
Hình thức thuê quyết định quyền cho thuê lại:
- Phần thuê trả tiền hằng năm: chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền hằng năm;
- Phần thuê trả tiền một lần: chủ đầu tư có quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm.
Và một quy định về chi phí: đối với phần diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, thì chủ đầu tư không phải nộp tiền thuê đất.
Thời hạn sử dụng đất và mức trần 70 năm
Khoản 4: thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.
Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp, nhưng:
- Tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm;
- Phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích được điều chỉnh thời hạn.
Mức trần 70 năm này nhất quán với điểm c khoản 1 Điều 172 — dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Quyền của người thuê lại đất
Khoản 5 phân định theo hình thức trả tiền:
- Thuê lại trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: quyền và nghĩa vụ theo Điều 33;
- Thuê lại trả tiền hằng năm: quyền và nghĩa vụ theo Điều 34.
Khác biệt này rất quan trọng khi doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp: hình thức trả tiền quyết định phạm vi quyền được thực hiện.
Nó cũng ảnh hưởng tới quyền được bồi thường. Điểm a khoản 1 Điều 95 loại trừ đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm khỏi diện được bồi thường về đất; điểm c khoản 1 Điều 107 xếp nhóm này vào diện chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Quy định bảo vệ doanh nghiệp nhỏ
Khoản 6 Điều 202 là điểm đáng chú ý về chính sách:
Chủ đầu tư có trách nhiệm dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.
Kèm theo là cơ chế tài chính: Nhà nước có chính sách giảm tiền thuê lại đất cho các trường hợp này. Khoản tiền được giảm được hoàn trả cho chủ đầu tư thông qua việc khấu trừ vào tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp.
Cách thiết kế này bảo đảm chủ đầu tư không chịu thiệt khi thực hiện nghĩa vụ xã hội.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế địa phương để xác định quỹ đất dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.
Nhà lưu trú công nhân
Khoản 7: diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch thì được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật.
Liên quan tới điều này, điểm b khoản 1 Điều 157 xếp đất làm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp vào diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Trách nhiệm bố trí hạ tầng ngoài khu công nghiệp
Khoản 8 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hai nhiệm vụ:
- Xác định nhu cầu xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng ngoài khu công nghiệp phục vụ đời sống người lao động, để tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn;
- Bố trí quỹ đất, giao đất để lực lượng Công an nhân dân bảo đảm an ninh, trật tự đối với khu công nghiệp.
Thu hồi đất làm khu công nghiệp
Khoản 22 Điều 79 xếp việc thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan trong khu kinh tế vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Nghĩa là người dân bị thu hồi đất cho dự án khu công nghiệp thuộc diện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Chương VII của Luật.
Khoản 9 Điều 202 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 202, Điều 33, Điều 34 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
