Điều 33 và Điều 34 Luật Đất đai 2024 chia quyền của tổ chức theo hình thức sử dụng đất. Thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được bán tài sản trên đất và quyền thuê, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Với doanh nghiệp, hình thức sử dụng đất quyết định gần như toàn bộ phạm vi quyền. Điều 33 và Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định hai chế độ rất khác nhau.
Nhóm 1: giao đất có thu tiền hoặc thuê trả tiền một lần
Khoản 1 Điều 33 áp dụng cho tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhóm này có sáu quyền:
- Quyền và nghĩa vụ chung theo Điều 26 và Điều 31;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
- Cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất — với trường hợp được giao đất có thu tiền; cho thuê lại — với trường hợp được thuê đất trả tiền một lần;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; cho cộng đồng dân cư để xây công trình phục vụ lợi ích chung hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Đây là nhóm có quyền rộng nhất — tương đương nhóm quyền đầy đủ của cá nhân tại khoản 1 Điều 37.
Được miễn, giảm tiền thì quyền thế nào
Khoản 3 Điều 33 chia hai trường hợp.
Điểm a — được giao đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất: có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, giảm.
Điểm b — được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm: cũng có quyền như trường hợp không được miễn, giảm, nhưng:
Trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất — trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.
Đây là quy định chống lợi dụng ưu đãi: được miễn tiền để làm dự án, muốn bán đi thì phải hoàn trả phần đã được miễn.
Nhóm 2: thuê đất trả tiền hằng năm
Khoản 1 Điều 34 áp dụng cho tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Nhóm này không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thay vào đó:
- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất — không thế chấp quyền sử dụng đất;
- Bán tài sản gắn liền với đất; hoặc bán tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất — khi đáp ứng điều kiện tại Điều 46;
- Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
- Cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền hằng năm — chỉ đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng, trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Người mua được kế thừa quyền
Điểm c khoản 1 Điều 34 bảo vệ bên mua: người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê được tiếp tục thuê đất theo mục đích và thời hạn sử dụng đất còn lại đã được xác định, và được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tương tự với người nhận góp vốn tại điểm d.
Hai điều kiện để bán tài sản trên đất thuê
Khoản 1 Điều 46:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký;
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt — trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự, hoặc kết luận thanh tra, kiểm tra.
Muốn bán cả quyền thuê thì khoản 2 Điều 46 đòi thêm: đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Khoản 3 Điều 46 cho phép người mua tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước, và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.
Đơn vị sự nghiệp công lập bị hạn chế hơn
Khoản 2 Điều 34: đơn vị sự nghiệp công lập được thuê đất trả tiền hằng năm — không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp — có quyền và nghĩa vụ theo khoản 1, trừ quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
Bù lại, khoản 2 cho phép khai thác, sử dụng kết hợp đa mục đích:
- Điểm a — được chủ động khai thác, sử dụng kết hợp đa mục đích theo phương án được cơ quan chủ quản phê duyệt; có đầu tư xây dựng công trình thì phải phù hợp pháp luật về xây dựng; và phải được hạch toán theo quy định của pháp luật;
- Điểm b — muốn cho thuê, liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế thì phải có đề án sử dụng tài sản công vào mục đích cho thuê, liên doanh, liên kết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Liên quan tới điều này, khoản 3 Điều 218 quy định: đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ thì phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích kết hợp.
Khoản 3 Điều 30 cũng cho phép đơn vị sự nghiệp công lập được giao đất không thu tiền mà có nhu cầu dùng một phần hoặc toàn bộ để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.
Thuê đất của tổ chức, cá nhân khác
Khoản 3 Điều 34: tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì có quyền và nghĩa vụ theo pháp luật về dân sự, không theo Luật Đất đai.
Ảnh hưởng tới quyền được bồi thường
Đây là khác biệt lớn nhất giữa hai nhóm:
- Điểm e khoản 1 Điều 95 — tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần thuộc diện được bồi thường về đất;
- Điểm c khoản 1 Điều 107 — đất thuê trả tiền hằng năm thuộc nhóm không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Nếu đang thuê đất trả tiền hằng năm và thuộc trường hợp được thuê trả tiền một lần, khoản 1 Điều 30 cho phép lựa chọn chuyển sang trả tiền một lần cho thời gian thuê còn lại — kèm nghĩa vụ xác định lại giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển.
Các nhóm tổ chức khác
Luật còn quy định riêng cho nhiều nhóm: Điều 32 — tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo được Nhà nước giao đất không thu tiền; Điều 35 — tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Điều 36 — tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Điều 40 — tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Điều 41 đến Điều 43 — người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Ba việc doanh nghiệp nên kiểm tra
- Hình thức sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận — giao có thu tiền, thuê trả tiền một lần, hay thuê trả tiền hằng năm. Đây là yếu tố quyết định toàn bộ phạm vi quyền;
- Nếu được miễn, giảm tiền sử dụng đất cho dự án có mục đích kinh doanh — lưu ý nghĩa vụ hoàn trả phần đã miễn khi chuyển nhượng, góp vốn theo điểm b khoản 3 Điều 33;
- Điều kiện tại Điều 46 trước khi bán tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm — đặc biệt yêu cầu đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đã được phê duyệt.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 33, Điều 34, Điều 26, Điều 31, Điều 46 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
