Điều 195 và 196 Luật Đất đai 2024 quy định đất ở là đất làm nhà ở và mục đích khác phục vụ đời sống trong cùng thửa đất. Hạn mức giao đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Đất ở là loại đất có giá trị cao nhất trong các loại đất, vì thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài. Luật Đất đai 2024 quy định ở hai điều riêng cho nông thôn và đô thị.
Định nghĩa giống nhau ở cả hai nơi
Khoản 1 Điều 195 và khoản 1 Điều 196 dùng cùng một công thức: đất ở là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất, thuộc khu vực nông thôn hoặc khu vực đô thị tương ứng.
Cụm "mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất" đáng chú ý. Sân, giếng, bể nước, nhà bếp, nhà vệ sinh, chuồng trại nhỏ phục vụ sinh hoạt gia đình — nằm trong cùng thửa đất ở — đều thuộc phạm vi đất ở.
Hạn mức giao đất ở do tỉnh quy định
Khoản 2 của cả hai điều đều giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân, căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương.
Vì vậy hạn mức đất ở khác nhau giữa các tỉnh, và trong cùng một tỉnh cũng khác nhau giữa nông thôn và đô thị.
Hạn mức giao đất ở ảnh hưởng tới việc cấp sổ
Hai điều này được viện dẫn nhiều lần trong các quy định về cấp giấy chứng nhận:
- Điểm a và b khoản 3 Điều 138 — đất không giấy tờ sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014: diện tích đất ở được công nhận căn cứ hạn mức giao đất ở tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196;
- Điểm a và b khoản 3 Điều 140 — đất giao không đúng thẩm quyền sử dụng từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014: cũng căn cứ hạn mức giao đất ở tại hai điều này.
Cần phân biệt với hạn mức công nhận đất ở tại khoản 5 Điều 141 — đó là con số khác, cũng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, áp dụng cho đất sử dụng trước 15/10/1993.
Đất ở thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài
Khoản 1 Điều 171 xếp đất ở ở vị trí đầu tiên trong danh sách đất sử dụng ổn định lâu dài. Đây là lý do sổ đỏ đất ở ghi thời hạn "lâu dài".
Hệ quả thực tế: đất ở không vướng điều kiện "trong thời hạn sử dụng đất" tại điểm d khoản 1 Điều 45 khi giao dịch, và không phải làm thủ tục gia hạn theo Điều 172.
Yêu cầu về quy hoạch
Khoản 3 của cả hai điều đặt yêu cầu bố trí đồng bộ, nhưng nội dung có khác:
- Nông thôn (khoản 3 Điều 195): bố trí đồng bộ với đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn;
- Đô thị (khoản 3 Điều 196): bố trí đồng bộ với công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.
Chính sách riêng cho nông thôn
Khoản 4 Điều 195: Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Định hướng này giải thích vì sao việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở ở nông thôn thường bị siết chặt về quy hoạch.
Chuyển đất ở sang đất kinh doanh ở đô thị
Khoản 4 Điều 196 quy định riêng cho đô thị: việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải:
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt;
- Tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn;
- Tuân thủ pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác có liên quan.
Đất ở được sử dụng kết hợp đa mục đích
Điểm d khoản 1 Điều 218: đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh.
Điều kiện tại khoản 2 Điều 218: không làm thay đổi loại đất; không làm mất đi điều kiện để trở lại sử dụng vào mục đích chính; không ảnh hưởng quốc phòng an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Theo khoản 4 Điều 218, trường hợp kết hợp với thương mại, dịch vụ phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bồi thường khi thu hồi đất ở
Điều 98 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, nếu đủ điều kiện theo Điều 95, được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền, hoặc đất có mục đích sử dụng khác.
Kèm theo là bảo đảm quan trọng tại khoản 6 Điều 91: việc phê duyệt phương án bồi thường và bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 195, Điều 196, Điều 171 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
