Điều 218 Luật Đất đai 2024 cho phép bảy nhóm đất được sử dụng kết hợp đa mục đích, kèm bảy điều kiện. Trường hợp kết hợp thương mại, dịch vụ phải lập phương án trình phê duyệt.
Đây là chế định mới của Luật Đất đai 2024, giải quyết nhu cầu rất thực tế: dùng một thửa đất cho nhiều việc mà không phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Bảy nhóm đất được sử dụng kết hợp
Khoản 1 Điều 218:
- Đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng kết hợp với thương mại, dịch vụ;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ;
- Đất ở kết hợp với nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh;
- Đất có mặt nước kết hợp đa mục đích theo các Điều 188, 189 và 215;
- Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng kết hợp với thương mại, dịch vụ;
- Đất thuộc nhóm nông nghiệp và phi nông nghiệp theo khoản 2 và khoản 3 Điều 9 — kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.
Nhóm cuối cùng mở đường cho việc lắp điện mặt trời và trạm viễn thông trên đất đang sử dụng cho mục đích khác.
Bảy điều kiện phải đáp ứng
Khoản 2 Điều 218:
- Không làm thay đổi loại đất theo phân loại tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9, và đã được xác định tại các giấy tờ quy định tại Điều 10;
- Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;
- Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh;
- Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;
- Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;
- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Tuân thủ pháp luật có liên quan.
Hai điều kiện quan trọng nhất
Không đổi loại đất
Điểm a khoản 2 là ranh giới phân biệt giữa sử dụng kết hợp và chuyển mục đích sử dụng đất. Kết hợp đa mục đích không làm thay đổi loại đất ghi trên sổ. Muốn đổi loại đất thì phải làm thủ tục theo Điều 121.
Không mất khả năng quay lại mục đích chính
Điểm b khoản 2 đặt giới hạn về mức độ can thiệp. Quy định này tương đồng với khoản 5 Điều 182 về đất trồng lúa: người sử dụng đất được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi nhưng không làm mất đi điều kiện cần thiết để trồng lúa trở lại.
San lấp, bê tông hóa toàn bộ hoặc đào sâu làm mất tầng canh tác đều có nguy cơ vượt giới hạn này.
Phải lập phương án sử dụng đất
Khoản 4 Điều 218: các trường hợp sử dụng đất kết hợp với thương mại, dịch vụ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 1 thì phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nội dung phương án gồm ba phần:
- Thông tin về thửa đất, khu đất đang sử dụng — vị trí, diện tích, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất;
- Diện tích, mục đích sử dụng đất kết hợp, thời hạn sử dụng đất kết hợp;
- Nội dung đáp ứng yêu cầu theo pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác có liên quan.
Lưu ý điểm g khoản 1 — nhóm điện mặt trời, viễn thông, quảng cáo ngoài trời — không nằm trong danh sách phải lập phương án tại khoản 4.
Đơn vị sự nghiệp công lập phải chuyển sang thuê đất
Khoản 3 Điều 218: trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ thì phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích kết hợp đó.
Quy định này bảo đảm phần diện tích dùng để kinh doanh phải chịu nghĩa vụ tài chính tương ứng, không được hưởng chế độ ưu đãi của đất công trình sự nghiệp.
Ứng dụng thực tế với hộ gia đình
Điểm d khoản 1 cho phép đất ở kết hợp với nông nghiệp, thương mại, dịch vụ. Đây là cơ sở pháp lý cho các mô hình rất phổ biến: mở cửa hàng tại nhà, làm homestay, trồng rau trong vườn nhà để bán.
Điểm a khoản 1 cho phép đất nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ, mở đường cho mô hình du lịch nông nghiệp, trải nghiệm nông trại.
Trong cả hai trường hợp, nếu kết hợp với thương mại, dịch vụ thì theo khoản 4 phải lập phương án trình phê duyệt, và theo điểm e khoản 2 phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Ba việc nên làm
- Xác định thửa đất thuộc nhóm nào trong bảy nhóm tại khoản 1;
- Đối chiếu bảy điều kiện tại khoản 2, đặc biệt hai điều kiện về không đổi loại đất và không mất khả năng quay lại mục đích chính;
- Lập phương án sử dụng đất nếu kết hợp với thương mại, dịch vụ, và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai.
Khoản 5 Điều 218 giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 218, Điều 9, Điều 121 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
