Điều 216 Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê không gian dưới lòng đất, và buộc bồi thường nếu công trình ngầm gây thiệt hại cho người sử dụng đất trên bề mặt.
Điều 216 Luật Đất đai 2024 là chế định mới, mở đường cho việc khai thác không gian dưới lòng đất — vấn đề ngày càng quan trọng ở các đô thị lớn.
Đất xây dựng công trình ngầm gồm những gì
Khoản 1 Điều 216 xác định hai phần:
- Đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm;
- Không gian dưới lòng đất để xây dựng công trình trong lòng đất — mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.
Vế loại trừ ở phần thứ hai quan trọng: tầng hầm của một tòa nhà không thuộc phạm vi điều này, vì đó là phần ngầm của công trình trên mặt đất.
Quyền mới: giao dịch không gian dưới lòng đất
Khoản 2 Điều 216:
Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại không gian dưới lòng đất sau khi được Nhà nước xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc.
Đây là quyền hoàn toàn mới. Điều kiện: không gian đó phải được Nhà nước xác định theo ba nhóm pháp luật nêu trên.
Khoản 3: Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các dự án xây dựng công trình ngầm, và có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư.
Năm yêu cầu khi sử dụng đất xây dựng công trình ngầm
Khoản 4 Điều 216:
- Bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững, bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Bồi thường theo quy định của pháp luật đối với trường hợp gây thiệt hại đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất trên bề mặt của công trình ngầm;
- Việc xây dựng công trình ngầm phải được thực hiện theo dự án đầu tư hoặc hạng mục của dự án đầu tư;
- Tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.
Yêu cầu thứ ba là quy định bảo vệ người dân
Điểm c khoản 4 đặt nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất trên bề mặt của công trình ngầm, nếu việc xây dựng công trình ngầm gây thiệt hại đến việc sử dụng đất của họ.
Quy định này gắn với hai điều khác:
- Khoản 1 Điều 31 — nghĩa vụ sử dụng đất đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, và bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất;
- Khoản 4 Điều 5 — nguyên tắc không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Giao đất hay cho thuê đất phần trên mặt đất
Khoản 5 Điều 216 phân biệt theo mục đích:
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất — khi công trình trên mặt đất phục vụ vận hành, khai thác công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh;
- Cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm — khi nhằm mục đích kinh doanh.
Cấp Giấy chứng nhận
Điểm a khoản 6 Điều 216: chủ đầu tư dự án xây dựng công trình ngầm được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ vận hành, khai thác công trình ngầm, và được thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật.
Thu hồi đất cho công trình ngầm
Khoản 30 Điều 79 xếp việc xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Nghĩa là người bị thu hồi đất cho mục đích này thuộc diện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Chương VII.
Điểm đ khoản 1 Điều 157 cũng xếp đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm vào diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đăng ký biến động
Điểm n khoản 1 Điều 133 xếp việc thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm vào diện phải đăng ký biến động.
Nhóm này không nằm trong danh sách phải đăng ký trong 30 ngày tại khoản 3 Điều 133.
Đất sử dụng kết hợp đa mục đích
Điểm g khoản 1 Điều 218 cho phép đất thuộc nhóm nông nghiệp và phi nông nghiệp theo khoản 2 và khoản 3 Điều 9 được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.
Còn với đất có mặt nước, điểm đ khoản 1 Điều 218 dẫn chiếu tới các Điều 188, 189 và 215.
Ba điểm cần lưu ý
- Quyền sử dụng đất không phải vô hạn theo chiều dọc — khoản 1 Điều 31 giới hạn theo độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Không gian dưới lòng đất phải được Nhà nước xác định thì mới giao dịch được;
- Nếu công trình ngầm đi qua dưới thửa đất của bạn và gây thiệt hại tới việc sử dụng đất, điểm c khoản 4 Điều 216 là căn cứ để yêu cầu bồi thường;
- Nghĩa vụ bảo vệ công trình công cộng trong lòng đất theo khoản 1 Điều 31 — đào móng, khoan giếng cần lưu ý các công trình ngầm hiện có.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 216, Điều 31, Điều 5, Điều 79 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
