Điều 197 Luật Đất đai 2024 quy định đất xây dựng khu chung cư gồm đất ở để xây nhà chung cư, công trình phục vụ đời sống cư dân và công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng.
Điều 197 Luật Đất đai 2024 ngắn gọn nhưng xác định phạm vi đất xây dựng khu chung cư khá rộng — không chỉ phần đất dưới tòa nhà.
Phạm vi đất xây dựng khu chung cư
Khoản 1 Điều 197: đất xây dựng khu chung cư bao gồm ba phần:
- Đất ở để xây dựng nhà chung cư;
- Đất xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư;
- Đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phần thứ hai và thứ ba đáng chú ý: sân chơi, nhà sinh hoạt cộng đồng, khu để xe, cây xanh phục vụ cư dân đều nằm trong phạm vi đất xây dựng khu chung cư.
Yêu cầu về bố trí đồng bộ
Khoản 2: đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.
Yêu cầu này tương đồng với khoản 3 Điều 196 về đất ở tại đô thị.
Đất chung cư là đất ở, sử dụng ổn định lâu dài
Khoản 1 Điều 197 xác định rõ phần xây dựng nhà chung cư là đất ở. Theo khoản 1 Điều 171, đất ở thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài.
Điểm a khoản 3 Điều 9 cũng xếp đất ở gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị vào nhóm đất phi nông nghiệp.
Ai được giao đất làm dự án chung cư
Khoản 2 Điều 119: tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; và dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở.
Khoản 3 Điều 119: người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Đây là nội dung có nhiều quy định riêng.
Khoản 21 Điều 79 xếp dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Ngoại lệ quan trọng: khoản 21 loại trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Nghĩa là có hai con đường: Nhà nước thu hồi đất, hoặc các chủ sở hữu tự thỏa thuận với chủ đầu tư.
Bồi thường, tái định cư theo pháp luật về nhà ở
Khoản 9 Điều 111 quy định dứt khoát:
Trường hợp thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Đây là điểm rất quan trọng với cư dân chung cư cũ: các quy định về bồi thường, tái định cư trong Luật Đất đai không áp dụng trực tiếp. Phải tra pháp luật về nhà ở.
Nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân
Điểm b khoản 1 Điều 157 xếp đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vào diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Và khoản 3 Điều 157: trường hợp được miễn thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, người sử dụng đất không phải làm thủ tục đề nghị miễn.
Điểm c khoản 2 Điều 120 cũng quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.
Cấp sổ cho căn hộ
Khoản 1 Điều 148 quy định các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở để được cấp Giấy chứng nhận. Với căn hộ mua của chủ đầu tư, điểm đ khoản 1 nêu rõ: nhà ở do mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết.
Khoản 6 Điều 148 quy định về công trình hỗn hợp: công trình có mục đích hỗn hợp được tạo lập trên đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục hoặc toàn bộ công trình, và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Công chứng hợp đồng mua căn hộ
Điểm b khoản 3 Điều 27: hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên — không bắt buộc.
Dù vậy, công chứng vẫn là biện pháp bảo vệ thêm cho bên mua, và bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu.
Khoản 3 Điều 197 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 197, Điều 119, Điều 79, Điều 111 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
