Điều 45 Luật Đất đai 2024 đặt năm điều kiện chung để thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Người được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải nộp xong trước khi giao dịch.
Có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc bán được ngay. Điều 45 Luật Đất đai 2024 đặt ra năm điều kiện phải có đủ cả năm, cộng thêm các điều kiện riêng theo từng trường hợp.
Năm điều kiện chung
Khoản 1 Điều 45 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện:
- Có giấy chứng nhận — sổ đỏ hoặc các mẫu giấy cũ tương đương;
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Năm ngoại lệ của điều kiện "có sổ đỏ"
Điểm a khoản 1 liệt kê các trường hợp không cần có giấy chứng nhận:
- Thừa kế quyền sử dụng đất;
- Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư;
- Trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127.
Điều kiện riêng theo từng loại giao dịch
Khoản 3 dẫn chiếu sang ba điều khác:
- Mua bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm: điều kiện tại Điều 46;
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: điều kiện tại Điều 47;
- Cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo khoản 3 Điều 16: điều kiện tại Điều 48.
Khoản 2 bổ sung: chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Người nhận thừa kế
Khoản 4 quy định riêng: người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
Vế thứ hai là điểm mở quan trọng. Chưa cầm sổ trong tay nhưng thửa đất đủ điều kiện được cấp thì người thừa kế vẫn thực hiện được quyền.
Phải nộp xong nghĩa vụ tài chính đã ghi nợ
Khoản 5: người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đây là vướng mắc rất hay gặp với đất tái định cư và đất được ghi nợ tiền sử dụng đất. Sổ đỏ có ghi nợ thì phải trả xong nợ mới giao dịch được.
Lưu ý danh sách tại khoản 5 không bao gồm thừa kế.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Khoản 6: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án phải có năm nội dung chính:
- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
- Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
- Vốn đầu tư;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Tiến độ sử dụng đất.
Ba việc nên kiểm tra trước khi ký hợp đồng
- Kiểm tra thời hạn sử dụng đất ghi trên sổ. Hết hạn thì không đáp ứng điểm d khoản 1 — phải làm thủ tục gia hạn trước;
- Kiểm tra ghi chú trên sổ về nợ nghĩa vụ tài chính. Còn nợ thì phải nộp xong theo khoản 5;
- Xác minh tình trạng tranh chấp, kê biên tại cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thi hành án. Ba trong năm điều kiện tại khoản 1 liên quan tới nội dung này.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 45, Điều 46, Điều 47, Điều 48 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
