Điều 27 quy định tám quyền của người sử dụng đất và cách xử lý khi nhiều người cùng chung quyền sử dụng một thửa đất, gồm cả trường hợp phân chia được và không phân chia được theo phần.
Quyền sử dụng đất ở Việt Nam không phải quyền sở hữu, nhưng người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyền có giá trị tài sản. Điều 27 Luật Đất đai 2024 liệt kê các quyền đó.
Tám quyền cơ bản
Khoản 1 Điều 27 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Cho thuê quyền sử dụng đất;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tặng cho quyền sử dụng đất;
- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đây là danh sách các quyền, không phải điều kiện thực hiện. Muốn thực hiện được, còn phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 45.
Nhóm người cùng chung quyền sử dụng đất
Khoản 2 xử lý tình huống rất phổ biến: nhiều người cùng đứng tên một thửa đất.
Xác định quyền và nghĩa vụ theo thành phần nhóm
Điểm a khoản 2:
- Nhóm gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân: có quyền và nghĩa vụ như của cá nhân theo quy định của Luật;
- Nếu trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế: cả nhóm có quyền và nghĩa vụ như của tổ chức kinh tế.
Điểm thứ hai đáng lưu ý: chỉ cần một thành viên là tổ chức kinh tế thì chế độ pháp lý của cả nhóm thay đổi. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế khác của cá nhân về nhiều mặt.
Trường hợp phân chia được theo phần
Điểm b khoản 2: nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên, và một thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần của mình, thì người đó phải:
- Đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định;
- Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho phần đất của mình.
Sau đó mới được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Nói cách khác, không thể tự bán "phần của mình" trong thửa đất chung mà chưa tách ra. Phải làm thủ tục tách trước.
Trường hợp không phân chia được theo phần
Cũng tại điểm b: khi quyền sử dụng đất của nhóm không phân chia được theo phần, thì các thành viên phải:
- Cùng nhau thực hiện quyền và nghĩa vụ; hoặc
- Ủy quyền cho người đại diện để thực hiện.
Đây là lý do các giao dịch trên đất đồng sở hữu thường đòi hỏi chữ ký của tất cả những người đứng tên, hoặc văn bản ủy quyền hợp lệ.
Công chứng, chứng thực: bắt buộc hay tự nguyện
Khoản 3 Điều 27 phân biệt ba nhóm.
Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực
Điểm a: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất — phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tại điểm b.
Theo yêu cầu của các bên
Điểm b liệt kê các trường hợp công chứng, chứng thực theo yêu cầu, tức không bắt buộc:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc tài sản gắn liền với đất — mà một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Văn bản về thừa kế
Điểm c: văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Điểm d dẫn chiếu: việc công chứng, chứng thực thực hiện theo pháp luật về công chứng, chứng thực.
Ba lưu ý thực tế
- Mua bán giữa cá nhân với nhau bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Giấy viết tay không công chứng không đáp ứng điểm a khoản 3;
- Mua nhà đất của doanh nghiệp bất động sản thì công chứng là tùy các bên. Nhưng công chứng vẫn là biện pháp an toàn nên cân nhắc yêu cầu;
- Đất đồng sở hữu — xác định trước quyền sử dụng đất có phân chia được theo phần hay không, vì cách thực hiện quyền khác hẳn nhau.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 27 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
