Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 nêu ba nhóm không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, trong đó có cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
Bên bán đủ điều kiện bán chưa chắc bên mua đủ điều kiện mua. Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Ba nhóm bị hạn chế
Tổ chức kinh tế với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng
Điểm a khoản 8: tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân.
Ngoại lệ: trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng
Điểm b khoản 8: cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong:
- Khu vực rừng phòng hộ;
- Phân khu bảo vệ nghiêm ngặt thuộc rừng đặc dụng;
- Phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.
Điều kiện quyết định là có sinh sống trong khu vực đó hay không. Quy định này nhằm giữ đất trong khu vực rừng cho cộng đồng đang sinh sống tại chỗ, hạn chế việc người nơi khác mua gom.
Lưu ý phạm vi: điểm b áp dụng cho cả đất ở lẫn đất khác, và áp dụng cho cả chuyển nhượng lẫn tặng cho.
Nhóm theo quy định của pháp luật khác
Điểm c khoản 8 là điều khoản dẫn chiếu rộng: tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Nghĩa là ngoài Luật Đất đai còn phải xét các luật khác điều chỉnh từng nhóm chủ thể.
Hạn chế riêng với đất trồng lúa
Khoản 7 Điều 45 không nằm trong danh sách cấm, nhưng đặt ra điều kiện chặt: cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 thì phải:
- Thành lập tổ chức kinh tế;
- Có phương án sử dụng đất trồng lúa với các nội dung theo khoản 6 Điều 45 — địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng; kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp; vốn đầu tư; thời hạn sử dụng đất; tiến độ sử dụng đất;
- Được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
Ngoại lệ: trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Điểm mới của Luật Đất đai 2024: cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trước đây nhóm này bị cấm hoàn toàn. Nay chỉ bị đặt điều kiện khi vượt hạn mức.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Khoản 6 Điều 45: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận, với năm nội dung chính nêu trên.
Hệ quả nếu giao dịch sai quy định
Khoản 4 Điều 81 quy định một trong các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai là: đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người đó không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
Đây là rủi ro đứng về phía người nhận. Vì vậy trước khi mua, cần kiểm tra cả hai chiều: bên bán có được bán không, và mình có được mua không.
Ba việc nên kiểm tra trước khi mua
- Loại đất và vị trí — đất có nằm trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng không;
- Nơi cư trú của bên mua — với đất trong khu vực rừng, điều kiện là phải sinh sống tại khu vực đó;
- Hạn mức nếu là đất trồng lúa — vượt hạn mức tại Điều 176 mà bên mua không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì phải lập tổ chức kinh tế và có phương án được huyện phê duyệt.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 45 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
