Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 bắt buộc công chứng hoặc chứng thực với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Hợp đồng cho thuê và giao dịch với doanh nghiệp bất động sản thì theo yêu cầu các bên.
Đây là câu hỏi được hỏi nhiều nhất khi mua bán nhà đất. Câu trả lời phụ thuộc vào loại giao dịch và bên tham gia là ai. Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 chia thành ba nhóm rõ ràng.
Nhóm bắt buộc công chứng hoặc chứng thực
Điểm a khoản 3 quy định các hợp đồng sau phải được công chứng hoặc chứng thực:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Tặng cho;
- Thế chấp;
- Góp vốn.
Đây là bốn giao dịch làm chuyển dịch hoặc hạn chế quyền tài sản, nên luật đòi hỏi hình thức chặt chẽ. Ngoại lệ duy nhất là các trường hợp tại điểm b.
Nhóm theo yêu cầu của các bên
Điểm b khoản 3 liệt kê các hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên — tức không bắt buộc:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc tài sản gắn liền với đất — mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trường hợp thứ ba đáng chú ý nhất
Mua căn hộ hoặc nhà đất từ doanh nghiệp bất động sản thì hợp đồng không bắt buộc công chứng. Lý do là các giao dịch này đã chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản với những yêu cầu riêng về hợp đồng mẫu và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
Dù vậy, công chứng vẫn là biện pháp bảo vệ thêm cho bên mua. Bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu công chứng theo điểm b.
Văn bản về thừa kế
Điểm c khoản 3: văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Luật Đất đai không tự đặt ra quy tắc riêng cho thừa kế mà dẫn chiếu sang pháp luật dân sự.
Điểm d bổ sung: việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Công chứng khác chứng thực thế nào
Luật Đất đai dùng cụm "công chứng hoặc chứng thực" — hai hình thức có giá trị thay thế nhau trong phạm vi điều này. Công chứng do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; chứng thực do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện. Chi tiết về thẩm quyền và trình tự thuộc pháp luật về công chứng, chứng thực.
Công chứng rồi vẫn chưa xong việc
Đây là nhầm lẫn phổ biến. Công chứng hợp đồng mới là một bước. Sau đó còn phải đăng ký biến động theo Điều 133.
Điểm a khoản 1 Điều 133 xếp việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn vào diện phải đăng ký biến động. Và khoản 3 Điều 133 quy định thời hạn: 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Với thừa kế, thời hạn 30 ngày tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản theo pháp luật dân sự, hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực.
Ba lưu ý khi giao dịch
- Mua bán giữa hai cá nhân: bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Giấy viết tay không đáp ứng điểm a khoản 3;
- Trước khi ký, kiểm tra điều kiện tại Điều 45 — có sổ đỏ, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng đất, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, và đã nộp xong nghĩa vụ tài chính nếu được ghi nợ;
- Sau khi công chứng, làm ngay thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày.
Còn ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chưa chuyển nhượng được
Đây là nút thắt hay bị phát hiện muộn, khi hai bên đã thỏa thuận giá xong. Khoản 5 Điều 45 quy định: trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Công chứng viên thường phát hiện điều này khi kiểm tra hồ sơ, nhưng bên mua nên tự xem trên Giấy chứng nhận có ghi nợ hay không trước khi đặt cọc.
Đất nhận thừa kế thì phải có sổ hoặc đủ điều kiện cấp sổ
Khoản 4 Điều 45 quy định người nhận thừa kế quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền khi đã có Giấy chứng nhận, hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
Vế thứ hai quan trọng: không nhất thiết phải cầm sổ trong tay, nhưng phải đủ điều kiện được cấp. Đây là khác biệt so với yêu cầu chung ở khoản 1.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 27, Điều 133 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
