Điều 119 Luật Đất đai 2024 nêu bốn nhóm được giao đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó có cá nhân được giao đất ở và người được bồi thường bằng đất khi bị thu hồi.
Điều 119 Luật Đất đai 2024 ngắn gọn nhưng bao trùm phần lớn các giao dịch giao đất có giá trị lớn. Bốn nhóm được liệt kê.
Bốn nhóm được giao đất có thu tiền
Cá nhân được giao đất ở
Khoản 1 chỉ một dòng: cá nhân được giao đất ở. Đây là nhóm phổ biến nhất với người dân.
Tổ chức kinh tế làm dự án nhà ở và hạ tầng nghĩa trang
Khoản 2 liệt kê các trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất để:
- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân;
- Thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở;
- Thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng;
- Xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.
Lưu ý: nhà ở xã hội nằm ở nhóm giao đất có thu tiền theo khoản 2, nhưng theo điểm b khoản 1 Điều 157 thì đất làm dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức có vốn nước ngoài
Khoản 3: được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; hoặc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Người được bồi thường bằng đất khi bị thu hồi
Khoản 4 là nhóm đáng chú ý với người dân: hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Quy định này gắn với khoản 2 Điều 91 — nguyên tắc ưu tiên bồi thường bằng việc giao đất cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.
Ba con đường giao đất
Khoản 5 Điều 119: việc giao đất theo Điều này thực hiện theo quy định tại Điều 124, Điều 125 và Điều 126:
- Điều 124 — giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
- Điều 125 — giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
- Điều 126 — giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
So sánh: Điều 118 (giao đất không thu tiền) chỉ dẫn chiếu Điều 124, tức không qua đấu giá hay đấu thầu.
Tiền sử dụng đất tính thế nào
Phụ thuộc vào chủ thể và cách giao đất:
- Cá nhân được giao đất không thông qua đấu giá: theo điểm k khoản 1 Điều 159, tính theo bảng giá đất;
- Tổ chức được giao đất có thu tiền không qua đấu giá, không qua đấu thầu: theo điểm a khoản 1 Điều 160, tính theo giá đất cụ thể;
- Trường hợp đấu giá: theo điểm b khoản 1 Điều 155, giá đất là giá trúng đấu giá.
Đây là điểm phân biệt quan trọng: cùng là giao đất có thu tiền, nhưng cá nhân và tổ chức áp dụng hai loại giá khác nhau.
Quyền được bồi thường khi bị thu hồi
Đất giao có thu tiền sử dụng đất có vị thế tốt hơn hẳn đất giao không thu tiền khi Nhà nước thu hồi.
Điểm e khoản 1 Điều 95 xếp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất vào nhóm được bồi thường về đất. Điểm a khoản 1 cũng công nhận hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
Trong khi đó, đất giao không thu tiền thì theo điểm a khoản 1 Điều 107, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại — trừ ngoại lệ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo Điều 96.
Nghĩa vụ tài chính phải nộp xong trước khi giao dịch
Khoản 5 Điều 45: người sử dụng đất được chậm thực hiện hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Điều này rất hay gặp với đất được giao có thu tiền mà chủ đất xin ghi nợ. Danh sách tại khoản 5 không bao gồm thừa kế.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 119, Điều 124, Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
