Điều 118 Luật Đất đai 2024 nêu tám nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó có cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức và người sử dụng đất rừng.
Giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức có lợi nhất về tài chính, nhưng chỉ dành cho các nhóm mà Luật liệt kê. Điều 118 Luật Đất đai 2024 quy định tám nhóm.
Tám nhóm được giao đất không thu tiền
- Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 176;
- Đất công và đất phục vụ mục đích chung — đất xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội và tổ chức khác được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên; đất quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, đất cơ sở lưu giữ tro cốt không thuộc khoản 2 Điều 119; đất tín ngưỡng để bồi thường cho trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng;
- Người sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
- Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất theo khoản 2 Điều 213;
- Cơ quan, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ;
- Đồng bào dân tộc thiểu số không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng thuộc đối tượng giao đất không thu tiền theo chính sách tại Điều 16;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.
Nhóm quan trọng nhất với người dân
Khoản 1 là nhóm liên quan trực tiếp tới hộ nông dân: cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức tại Điều 176, không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hai điều kiện: phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, và diện tích phải trong hạn mức. Vượt hạn mức thì phần vượt xử lý theo chế độ khác.
Đất rừng được giao không thu tiền
Khoản 3 áp dụng cho cả ba loại đất rừng: rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và rừng sản xuất. Đây là quy định rộng, không giới hạn theo chủ thể.
Hệ quả: hạn chế về quyền và về bồi thường
Được giao đất không thu tiền đi kèm hai hạn chế cần biết.
Hạn chế về quyền giao dịch
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất. Đất giao không thu tiền sử dụng đất thường bị hạn chế hơn về quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn so với đất giao có thu tiền.
Hạn chế về bồi thường khi thu hồi
Điểm a khoản 1 Điều 107 quy định: đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thuộc nhóm không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Ngoại lệ quan trọng: điểm a khoản 1 Điều 107 loại trừ rõ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất theo Điều 96.
Nghĩa là hộ nông dân được giao đất nông nghiệp không thu tiền theo khoản 1 Điều 118 vẫn được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Đây là điểm bảo vệ quan trọng.
Trình tự thực hiện
Khoản 9 Điều 118: việc giao đất theo Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 124 của Luật — điều quy định về giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Phân biệt với giao đất có thu tiền
Điều 119 quy định các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó nhóm phổ biến nhất là cá nhân được giao đất ở.
Như vậy, cùng là cá nhân, nhưng được giao đất nông nghiệp trong hạn mức thì không thu tiền, còn được giao đất ở thì có thu tiền.
Ba việc nên lưu ý
- Xác định đúng hình thức sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận — giao không thu tiền, giao có thu tiền, hay thuê đất. Điều này quyết định quyền giao dịch và quyền được bồi thường;
- Với đất nông nghiệp, kiểm tra diện tích so với hạn mức tại Điều 176, vì phần trong hạn mức mới thuộc khoản 1 Điều 118;
- Giữ hồ sơ chứng minh trực tiếp sản xuất nông nghiệp — đây là điều kiện của khoản 1, và cũng là điều kiện của khoản 3 Điều 96 về bồi thường, và của Điều 109 về hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 118, Điều 176, Điều 124 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
