Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định hai trường hợp đính chính sai sót trên giấy chứng nhận và các trường hợp Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.
Sổ đỏ ghi sai tên, sai số chứng minh nhân dân, sai diện tích hay sai số thửa là chuyện không hiếm. Điều 152 Luật Đất đai 2024 phân biệt rõ ba việc khác nhau: đính chính, thu hồi và hủy giấy chứng nhận.
Đính chính: sửa sai sót trên sổ
Khoản 1 Điều 152: cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 136 có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong hai trường hợp:
- Sai sót thông tin của người được cấp giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đính chính;
- Sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận, hoặc so với nội dung được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Trường hợp thứ nhất áp dụng khi thông tin nhân thân thay đổi hoặc bị ghi sai. Trường hợp thứ hai áp dụng khi thông tin về thửa đất không khớp hồ sơ gốc.
Điểm đáng chú ý: đây là trách nhiệm của cơ quan cấp giấy chứng nhận, không phải việc người dân phải xin.
Thu hồi giấy chứng nhận đã cấp
Khoản 2 Điều 152 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp, trong đó trường hợp đầu tiên là:
- Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận đã cấp — kể cả các mẫu giấy cũ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; và mẫu theo Luật 2024.
Đây là hệ quả tự nhiên: đất đã bị thu hồi toàn bộ thì giấy chứng nhận cho thửa đất đó không còn đối tượng.
Ai có thẩm quyền
Khoản 1 Điều 152 dẫn chiếu Điều 136 — điều quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Nguyên tắc: cơ quan nào có thẩm quyền cấp thì cơ quan đó có thẩm quyền đính chính.
Đây là một thủ tục hành chính chính thức
Điểm c khoản 1 Điều 223 xếp thủ tục đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp vào danh mục các thủ tục hành chính về đất đai, cùng nhóm với thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Nghĩa là các nguyên tắc tại Điều 224 áp dụng, trong đó có:
- Bảo đảm bình đẳng, khách quan, công khai, minh bạch (khoản 1);
- Thực hiện được bằng hình thức trực tiếp, qua bưu chính hoặc trên môi trường điện tử, và ba hình thức có giá trị pháp lý như nhau (khoản 4);
- Cơ quan giải quyết chịu trách nhiệm thực hiện đúng thẩm quyền và thời gian theo quy định (khoản 5).
Phân biệt với cấp đổi giấy chứng nhận
Cần phân biệt đính chính với cấp đổi — hai việc khác nhau.
Khoản 4 Điều 135 quy định trường hợp cấp đổi: giấy chứng nhận đã cấp cho tài sản chung của vợ chồng mà chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận ghi cả hai tên, nếu có yêu cầu.
Khoản 6 Điều 135 cũng nêu trường hợp cấp đổi khi giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác: cơ quan có thẩm quyền rà soát, cấp đổi giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Điểm o khoản 1 Điều 133 cũng xếp việc người sử dụng đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận vào diện đăng ký biến động.
Chênh lệch diện tích không phải lúc nào cũng là sai sót
Khoản 6 Điều 135 quy định: khi có chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ hoặc trên giấy chứng nhận đã cấp, mà ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp ranh giới có thay đổi và diện tích thực tế nhiều hơn thì phần chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp giấy chứng nhận.
Khi phát hiện sổ đỏ có sai sót
- Xác định loại sai sót — thông tin người được cấp, hay thông tin về thửa đất, tài sản;
- Chuẩn bị hồ sơ đối chiếu — với sai sót về thửa đất, cần hồ sơ kê khai đăng ký đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận, hoặc văn bản có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai;
- Nộp tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo Điều 136;
- Nếu là chênh lệch diện tích, kiểm tra trước hai yếu tố quyết định: ranh giới có thay đổi không, và có tranh chấp với hàng xóm không.
Khoản 7 Điều 135 giao Chính phủ quy định chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận, việc xác định lại diện tích đất ở, và việc đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 152, Điều 136, Điều 135 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
