Điều 256 Luật Đất đai 2024 khẳng định giấy chứng nhận đã cấp trước ngày Luật có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi. Sổ hộ gia đình được cấp đổi để ghi đủ tên thành viên nếu có nhu cầu.
Đây là câu hỏi rất nhiều người lo lắng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Điều 256 trả lời dứt khoát.
Sổ cũ vẫn có giá trị pháp lý
Khoản 3 Điều 256 quy định rõ:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất — đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành — vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Danh sách này bao trùm mọi loại giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ — sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Nếu có nhu cầu thì được cấp đổi sang mẫu mới theo quy định của Luật này. Đây là quyền, không phải nghĩa vụ.
Các mẫu giấy cũ được công nhận ở khắp Luật
Sự công nhận này thể hiện nhất quán trong toàn bộ Luật Đất đai 2024:
- Điểm a khoản 1 Điều 45 — điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn: có một trong các mẫu giấy chứng nhận, kể cả mẫu cũ;
- Điểm a khoản 2 Điều 95 — điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi: cũng chấp nhận mọi mẫu giấy;
- Khoản 1 Điều 133 — đăng ký biến động áp dụng cho thửa đất đã được cấp bất kỳ mẫu giấy chứng nhận nào;
- Khoản 1 Điều 236 — xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp: có bất kỳ mẫu giấy nào thì Tòa án giải quyết;
- Điểm a khoản 1 Điều 220 — điều kiện tách thửa, hợp thửa: liệt kê đủ các mẫu giấy cũ.
Nghĩa là bạn không bị hạn chế quyền nào chỉ vì đang cầm sổ mẫu cũ.
Hồ sơ đang nộp dở thì sao
Khoản 2 Điều 256 xử lý trường hợp chuyển tiếp: hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận đã được tiếp nhận nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực chưa được cấp giấy chứng nhận thì:
- Tiếp tục giải quyết thủ tục theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn;
- Nhưng thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo Luật Đất đai 2024;
- Nếu người sử dụng đất đề nghị thực hiện theo Luật Đất đai 2024 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Luật này.
Vế cuối là quyền lựa chọn của người dân. Nếu quy định mới có lợi hơn cho trường hợp của bạn, bạn có quyền đề nghị áp dụng Luật 2024.
Sổ cấp cho "đại diện hộ gia đình"
Khoản 4 Điều 256 giải quyết một vấn đề tồn đọng lớn. Giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu, thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Và quy định về cách xác định: việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Đây là quy định có ý nghĩa lớn với hàng triệu sổ đỏ cấp cho "hộ ông…" hoặc "hộ bà…" theo quy định cũ — loại sổ gây rất nhiều tranh chấp vì không rõ ai là thành viên có quyền.
Quy định này nhất quán với khoản 5 Điều 135: thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện.
Sổ chỉ ghi tên vợ hoặc chồng
Khoản 4 Điều 135 quy định trường hợp khác cũng được cấp đổi: quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi để ghi cả hai tên nếu có yêu cầu.
Hồ sơ địa chính dạng giấy
Khoản 1 Điều 256: hồ sơ địa chính dạng giấy đã xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực được tiếp tục sử dụng để phục vụ công tác quản lý đất đai, và phải được số hóa trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Khi nào nên cấp đổi sổ
Không bắt buộc, nhưng nên cân nhắc trong ba trường hợp:
- Sổ cấp cho đại diện hộ gia đình — cấp đổi để ghi đủ tên thành viên, giảm rủi ro tranh chấp về sau (khoản 4 Điều 256);
- Sổ chỉ ghi tên một người trong khi đất là tài sản chung của vợ chồng (khoản 4 Điều 135);
- Sổ ghi sai vị trí — khoản 6 Điều 135 quy định cơ quan có thẩm quyền rà soát, cấp đổi giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Lưu ý điểm o khoản 1 Điều 133 xếp việc yêu cầu cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận vào diện phải đăng ký biến động. Nhóm này không nằm trong danh sách phải đăng ký trong 30 ngày tại khoản 3 Điều 133.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 256, Điều 135, Điều 133 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
