Thừa kế là ngoại lệ của điều kiện phải có sổ đỏ. Người nhận thừa kế thực hiện được quyền khi có giấy chứng nhận hoặc chỉ cần đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
Thừa kế quyền sử dụng đất được Luật Đất đai 2024 đối xử khác so với các giao dịch khác. Nhiều điều kiện chặt chẽ áp dụng cho mua bán, tặng cho lại được nới ra với thừa kế.
Ngoại lệ thứ nhất: không cần có sổ đỏ
Điểm a khoản 1 Điều 45 đặt điều kiện chung là phải có giấy chứng nhận, nhưng liệt kê ngay các ngoại lệ, trong đó đứng đầu là thừa kế quyền sử dụng đất.
Các ngoại lệ khác gồm: chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho cho cộng đồng dân cư; và trường hợp tại khoản 7 Điều 124, điểm a khoản 4 Điều 127.
Người nhận thừa kế thực hiện quyền khi nào
Khoản 4 Điều 45 quy định: người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi:
- Có giấy chứng nhận — sổ đỏ hoặc các mẫu giấy cũ tương đương; hoặc
- Đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
Vế thứ hai là điểm quan trọng nhất của điều này. Thửa đất chưa có sổ nhưng đủ điều kiện được cấp sổ thì người thừa kế vẫn thực hiện được quyền của mình.
Điều kiện được cấp sổ tra ở đâu: đất có giấy tờ theo Điều 137; đất không giấy tờ theo Điều 138; đất vi phạm trước 01/7/2014 theo Điều 139; đất giao không đúng thẩm quyền theo Điều 140.
Ngoại lệ thứ hai: không bị chặn bởi nghĩa vụ tài chính ghi nợ
Khoản 5 Điều 45 quy định người được chậm thực hiện hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Danh sách này không có thừa kế. Đây là điểm khác biệt cần lưu ý khi so sánh giữa việc cha mẹ tặng cho con lúc còn sống và việc con thừa kế sau khi cha mẹ mất.
Văn bản về thừa kế theo pháp luật dân sự
Điểm c khoản 3 Điều 27: văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Luật Đất đai không tự quy định ai là người thừa kế, hàng thừa kế, hay cách chia di sản. Những nội dung đó thuộc pháp luật dân sự. Luật Đất đai chỉ quy định các vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất.
Nghĩa vụ đăng ký biến động và cách tính 30 ngày
Điểm a khoản 1 Điều 133 xếp việc thực hiện quyền thừa kế vào diện phải đăng ký biến động. Khoản 3 Điều 133 quy định thời hạn 30 ngày, với cách tính riêng cho thừa kế:
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự, hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Mốc không phải ngày người để lại di sản mất. Nhiều gia đình mất vài năm mới thống nhất được cách chia, và trong khoảng thời gian đó chưa phát sinh nghĩa vụ 30 ngày.
Nhiều người cùng thừa kế một thửa đất
Khoản 2 Điều 27 quy định cách xử lý khi nhóm người cùng chung quyền sử dụng đất:
- Nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần và một người muốn thực hiện quyền với phần của mình: phải đăng ký biến động hoặc tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho phần đó, rồi mới thực hiện quyền;
- Nếu không phân chia được theo phần: các thành viên cùng nhau thực hiện, hoặc ủy quyền cho người đại diện.
Việc tách thửa còn phải đáp ứng Điều 220, trong đó có điều kiện về diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Điểm c khoản 2 Điều 220 nêu một tình huống hay gặp: phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Nghĩa là bản án chia đất không tự động kéo theo việc tách được sổ. Nếu phần chia nhỏ hơn diện tích tối thiểu, các bên phải tìm phương án khác.
Ba việc nên làm
- Xác định thửa đất đã có sổ chưa; nếu chưa, đối chiếu các Điều 137 đến 140 xem có đủ điều kiện được cấp sổ không — vì đó là căn cứ thay thế theo khoản 4 Điều 45;
- Kiểm tra diện tích tối thiểu tách thửa của tỉnh trước khi thống nhất phương án chia, để tránh bản án hoặc thỏa thuận không thực hiện được;
- Ghi nhận rõ ngày phân chia xong di sản, vì đó là mốc tính thời hạn 30 ngày đăng ký biến động.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 45, Điều 27, Điều 133 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
