Điều 217 Luật Đất đai 2024 liệt kê 11 loại đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý. Đây là nhóm đất không được cấp sổ đỏ và không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
Biết thửa đất mình đang dùng có thuộc nhóm này không rất quan trọng, vì đây là nhóm không được cấp Giấy chứng nhận và không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Mười một loại đất
Khoản 1 Điều 217 định nghĩa: đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý là đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý, bao gồm:
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá;
- Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
- Đất có mặt nước chuyên dùng;
- Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
- Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý;
- Đất do Nhà nước thu hồi và giao Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý trong các trường hợp cụ thể được dẫn chiếu;
- Đất giao lại, chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi không có nhu cầu sử dụng;
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất chưa sử dụng.
Hai loại người dân hay gặp nhất
Đất nông nghiệp công ích của xã
Điểm i khoản 1 — quỹ đất công ích, thường gọi là đất 5%, quy định tại Điều 179.
Rất nhiều hộ dân thuê lại đất này để canh tác. Cần biết ba hệ quả:
- Điểm a khoản 1 Điều 151 — đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo Điều 179 không được cấp Giấy chứng nhận;
- Điểm d khoản 1 Điều 107 — đất thuộc quỹ đất nông nghiệp công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
- Khoản 2 Điều 6 — người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất công ích là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.
Ngoài ra, khoản 1 Điều 198 xếp đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vào nhóm đất được dùng để chỉnh trang khu dân cư nông thôn.
Đất chưa sử dụng
Điểm k khoản 1. Chế độ quản lý theo Điều 221 — Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ, đăng ký vào hồ sơ địa chính và báo cáo cấp trên.
Việc đưa vào sử dụng theo Điều 222, trong đó khoản 3 quy định: đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên giao cho cá nhân cư trú tại địa phương mà chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Hai hệ quả pháp lý quan trọng
Không được cấp Giấy chứng nhận
Điểm b khoản 1 Điều 151: đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 thì không được cấp Giấy chứng nhận.
Ngoại lệ: trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
Không được bồi thường về đất
Khoản 2 Điều 101 quy định rõ: đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại Điều 217 thuộc các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Lưu ý điều này không loại trừ việc bồi thường tài sản gắn liền với đất và các khoản khác — chỉ loại trừ bồi thường về đất.
Nguồn quỹ đất để đấu giá và đấu thầu
Điều 217 còn là nguồn quỹ đất cho hai cơ chế quan trọng:
- Điểm a khoản 1 Điều 125 — Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217;
- Khoản 2 Điều 126 — nếu trong khu đất thực hiện dự án đấu thầu có phần đất theo khoản 1 Điều 217 thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê thông qua đấu thầu đối với cả khu đất.
Điểm b khoản 2 Điều 125 cũng có một ngoại lệ: điều kiện có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không áp dụng với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 — đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.
Đất xen kẹt trong dự án
Khoản 2 Điều 127 xử lý tình huống thực tế: trong khu vực dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý mà không tách được thành dự án độc lập, thì diện tích đó được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư — không phải qua đấu giá, không phải đấu thầu.
Khoản 5 Điều 219 cũng quy định về đất công trong khu vực góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai: dùng để xây dựng, nâng cấp hạ tầng, dịch vụ công cộng khu dân cư; phần còn lại đấu giá quyền sử dụng đất, và tiền thu được dùng để thực hiện dự án.
Trách nhiệm của cơ quan được giao quản lý
Khoản 2 Điều 217: cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý quỹ đất có trách nhiệm quản lý, bảo toàn diện tích đất được giao quản lý; việc sử dụng thực hiện theo chế độ sử dụng đất tương ứng theo quy định của Luật.
Kèm chế tài: khoản 5 Điều 81 quy định thu hồi đất khi đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
Nguyên tắc phát triển quỹ đất
Điều 112 nêu nguyên tắc: việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số.
Điều 113 quy định về đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác; Điều 114 về Quỹ phát triển đất; Điều 115 về tổ chức phát triển quỹ đất.
Việc nên làm
Nếu đang canh tác hoặc sử dụng đất mà nghi thuộc nhóm Điều 217, nên hỏi rõ Ủy ban nhân dân cấp xã về nguồn gốc thửa đất. Việc xác định đúng giúp bạn biết trước hai điều: có làm được sổ đỏ không, và nếu bị thu hồi thì được bồi thường những khoản nào.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 217, Điều 151, Điều 101, Điều 125 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
