Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định sáu bước chuyển mục đích sử dụng đất, từ nộp hồ sơ đến nhận sổ đỏ. Nhận chuyển quyền và chuyển mục đích có thể làm đồng thời.
Chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở là thủ tục nhiều hộ gia đình phải làm. Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định trình tự gồm sáu bước.
Bước 1: nộp hồ sơ
Khoản 1 Điều 227: người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Trước khi nộp, cần xác định thủ tục của mình có thuộc bảy trường hợp phải xin phép tại khoản 1 Điều 121 không. Nếu không thuộc, theo khoản 3 Điều 121 thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 2: kiểm tra điều kiện
Khoản 2: cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì cơ quan này hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại.
Điều kiện quan trọng nhất là phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Vì vậy nên tra quy hoạch trước khi nộp hồ sơ, theo Điều 75 về công bố công khai quy hoạch.
Bước 3: trình ban hành quyết định
Khoản 3 chia thành hai nhánh, tùy loại giá đất được áp dụng:
Nhánh áp dụng bảng giá đất
Điểm a: cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.
Đây là nhánh áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân, vì điểm a khoản 1 Điều 159 quy định bảng giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Khoản 4 Điều 155 bổ sung một yêu cầu minh bạch: với trường hợp áp dụng bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhánh xác định giá đất cụ thể
Điểm b: ngoài việc lập hồ sơ trình ban hành quyết định, cơ quan có chức năng quản lý đất đai còn phải tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Nhánh này áp dụng cho tổ chức, theo điểm a khoản 1 Điều 160.
Khoản 4 Điều 155 quy định thời hạn: phải ban hành quyết định giá đất trong 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất. Theo điểm a khoản 3 Điều 155, thời điểm định giá đất trong trường hợp cho phép chuyển mục đích là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: nộp tiền
Khoản 4: người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền thực hiện giảm cho người sử dụng đất.
Lưu ý khoản 3 Điều 157: đối với trường hợp được miễn, thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền được miễn, và người sử dụng đất không phải làm thủ tục đề nghị miễn.
Bước 5: ký hợp đồng thuê đất và cấp sổ
Khoản 5 quy định cơ quan có chức năng quản lý đất đai:
- Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất;
- Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;
- Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Bước 6: làm đồng thời với nhận chuyển quyền
Khoản 6 Điều 227 là quy định giảm phiền hà đáng chú ý:
Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.
Tình huống áp dụng rất phổ biến: mua một thửa đất nông nghiệp rồi muốn chuyển sang đất ở. Không phải làm xong sang tên rồi mới nộp hồ sơ chuyển mục đích, mà làm hai việc trong một lần.
Quy định này cụ thể hóa nguyên tắc lồng ghép tại khoản 2 Điều 224 — bảo đảm phương thức thực hiện đơn giản, tiết kiệm thời gian, chi phí, công sức.
Chế độ sử dụng đất sau khi chuyển
Khoản 2 Điều 121: chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích quy định riêng tại Điều 173.
Ngoài ra, điểm e khoản 1 Điều 133 xếp việc chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 1 Điều 121 vào diện phải đăng ký biến động.
Ba việc nên làm trước khi nộp hồ sơ
- Tra quy hoạch sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cấp huyện nơi có đất;
- Tra bảng giá đất hiện hành của tỉnh để ước tính tiền phải nộp — bảng giá đất nay được cập nhật hằng năm theo khoản 3 Điều 159;
- Kiểm tra nguồn gốc thửa đất — nếu vốn là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp ổn định lâu dài đã chuyển sang mục đích khác, nay chuyển lại thành đất ở và phù hợp quy hoạch, thì theo khoản 3 Điều 121 không phải nộp tiền sử dụng đất.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 227, Điều 121, Điều 159, Điều 160 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
