Điều 173 Luật Đất đai 2024 quy định bốn cách xác định thời hạn khi cá nhân chuyển mục đích. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì thời hạn tính theo loại đất mới, từ ngày có quyết định.
Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, thửa đất được dùng bao lâu? Câu trả lời không giống nhau ở mọi trường hợp. Điều 173 Luật Đất đai 2024 chia thành bốn tình huống với cá nhân.
Bốn cách xác định thời hạn với cá nhân
1. Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang loại đất khác
Điểm a khoản 1: thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng, và tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Chuyển đất nông nghiệp sang đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ
Điểm b khoản 1: chuyển đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Quy định này khuyến khích việc chuyển đất nông nghiệp sang trồng rừng bảo vệ — người sử dụng đất được lợi về thời hạn.
Nó nhất quán với khoản 3 Điều 171: đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài.
3. Chuyển giữa các loại đất nông nghiệp khác
Điểm c khoản 1: các trường hợp chuyển mục đích giữa các loại đất nông nghiệp không thuộc điểm a và b thì cá nhân được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
Nghĩa là thời hạn không bị tính lại từ đầu. Đổi từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm thì vẫn giữ nguyên thời hạn cũ.
4. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Điểm d khoản 1 — trường hợp phổ biến nhất với hộ gia đình: thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng, tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Nếu chuyển sang đất ở, thì theo khoản 1 Điều 171 đất ở thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài — đây là lý do việc chuyển đất vườn sang đất ở làm tăng giá trị thửa đất đáng kể.
Chuyển mục đích để làm dự án đầu tư
Khoản 2 Điều 173: thời hạn khi chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư xác định theo điểm c khoản 1 Điều 172 — tức không quá 50 năm, hoặc không quá 70 năm với dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư.
Trừ trường hợp quy định tại khoản 3.
Quy định có lợi nhất: khoản 3
Khoản 3 Điều 173 xử lý việc chuyển đổi trong nhóm đất phi nông nghiệp:
Thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn, hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài — là ổn định lâu dài.
Điểm đáng chú ý: cả hai chiều đều ra kết quả ổn định lâu dài. Đất vốn ổn định lâu dài mà chuyển sang loại có thời hạn thì vẫn giữ ổn định lâu dài.
Đây là quy định bảo vệ quyền đã có: chuyển mục đích không làm mất đi tính ổn định lâu dài của thửa đất.
Liên hệ với quy định miễn tiền
Khoản 3 Điều 121 có một quy định liên quan rất có lợi: trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định pháp luật, đã chuyển sang mục đích khác, nay chuyển lại thành đất ở và phù hợp quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Kết hợp với khoản 3 Điều 173, nhóm này được lợi kép: không phải nộp tiền, và thời hạn là ổn định lâu dài.
Chế độ sử dụng đất áp dụng theo loại đất mới
Khoản 2 Điều 121 nêu nguyên tắc chung: chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Nghĩa là sau khi chuyển sang đất ở, thửa đất được hưởng đầy đủ chế độ của đất ở — trong đó có việc thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài, và không vướng điều kiện còn trong thời hạn sử dụng đất tại điểm d khoản 1 Điều 45 khi giao dịch.
Thời hạn khi nhận chuyển quyền
Điều 174 quy định trường hợp mua lại đất của người khác:
- Đất có quy định thời hạn: thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn trước khi nhận chuyển quyền. Việc gia hạn thực hiện theo khoản 3 Điều 172;
- Đất sử dụng ổn định lâu dài: người nhận chuyển quyền được sử dụng đất ổn định lâu dài (khoản 2).
Nghĩa là mua đất có thời hạn thì bạn kế thừa phần thời hạn còn lại, không được tính lại từ đầu.
Ngoại lệ quan trọng cho nông dân
Đoạn hai khoản 1 Điều 174: trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp — thông qua nhận chuyển quyền, hoặc nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án đã được thi hành — mà hết thời hạn sử dụng đất thì:
được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Quy định này tương đồng với điểm a khoản 1 Điều 172 dành cho đất nông nghiệp được giao trong hạn mức.
Điều chỉnh thời hạn của dự án đầu tư
Điều 175 quy định sáu điều kiện để điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư khi chưa hết thời hạn:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
- Có văn bản đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án;
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước;
- Không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 81;
- Có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án;
- Đáp ứng các điều kiện về môi trường theo pháp luật về bảo vệ môi trường.
Khoản 2 Điều 175: thời hạn sau khi điều chỉnh không quá thời hạn quy định tại điểm c khoản 1 Điều 172 — tức tối đa 50 năm, hoặc 70 năm với dự án đặc thù.
Việc nên kiểm tra sau khi chuyển mục đích
Sau khi nhận Giấy chứng nhận mới, nên đối chiếu mục thời hạn sử dụng đất với quy định tại Điều 173 áp dụng cho trường hợp của mình. Nếu ghi thời hạn có kỳ hạn trong khi theo khoản 3 Điều 173 phải là ổn định lâu dài, đây là căn cứ đề nghị đính chính theo điểm b khoản 1 Điều 152.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 173, Điều 171, Điều 172, Điều 121 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
