Luật Đất đai 2024 không còn quy định về khung giá đất. Thay vào đó, bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, xây dựng theo nguyên tắc thị trường và cập nhật hằng năm.
Đây là thay đổi được nhắc tới nhiều nhất khi bàn về Luật Đất đai 2024. Toàn văn Luật số 31/2024/QH15 không còn điều nào quy định về khung giá đất. Cơ chế định giá đất được xây dựng lại quanh hai công cụ: bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Nguyên tắc thị trường được ghi thành luật
Điểm a khoản 1 Điều 158 đặt nguyên tắc đầu tiên của việc định giá đất: phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Bốn nguyên tắc còn lại tại khoản 1:
- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Nguyên tắc độc lập là điểm đáng chú ý: bên tư vấn định giá, bên thẩm định và bên quyết định phải tách bạch.
Bảng giá đất được cập nhật hằng năm
Khoản 3 Điều 159 quy định lộ trình rõ ràng:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026;
- Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo;
- Trường hợp cần thiết, có thể điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất ngay trong năm, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Đây là khác biệt lớn về nhịp cập nhật. Bảng giá đất không còn cố định nhiều năm.
Bảng giá đất tới từng thửa đất
Khoản 2 Điều 159: bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Riêng đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.
Khoản 4 Điều 160 nối tiếp: đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.
Nghĩa là khi cơ sở dữ liệu đủ hoàn chỉnh, hai công cụ định giá sẽ hội tụ lại.
Bốn phương pháp định giá đất
Khoản 5 Điều 158 quy định bốn phương pháp:
- Phương pháp so sánh — điều chỉnh mức giá của các thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá mà người trúng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất;
- Phương pháp thu nhập — lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh, của 03 năm liền kề;
- Phương pháp thặng dư — lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính, trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch đã được phê duyệt;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất — lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, xác định qua việc so sánh giá đất trong bảng giá với giá đất thị trường.
Điểm đ khoản 5: Chính phủ được quy định phương pháp khác, nhưng phải được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Quy định bảo vệ người dân khi định giá
Khoản 8 Điều 158 là quy định có lợi trực tiếp: khi áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể mà kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất, thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.
Nói cách khác, bảng giá đất đóng vai trò mức sàn trong ba trường hợp này.
Thông tin đầu vào phải trong vòng 24 tháng
Khoản 3 Điều 158 liệt kê nguồn thông tin đầu vào: giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và về giá; giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng và giá trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; giá thu thập qua điều tra khảo sát khi chưa có hai nguồn trên; và thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.
Khoản 4 đặt giới hạn thời gian: thông tin giá đất đầu vào là thông tin hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, và ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.
Ảnh hưởng tới người dân
Bảng giá đất được dùng để tính nhiều khoản mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp, theo khoản 1 Điều 159:
- Tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
- Thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hằng năm.
Trong khi đó, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lại tính theo giá đất cụ thể theo điểm e khoản 1 Điều 160.
Đây là điểm cần nắm: khoản bạn được nhận khi bị thu hồi và khoản bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo hai loại giá khác nhau.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 158, Điều 159, Điều 160 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
