Thừa kế đất phải khai nhận hoặc phân chia di sản trước, rồi mới đăng ký biến động theo Mẫu số 18. Thời hạn 08 ngày làm việc, mốc 30 ngày tính từ khi chia xong di sản.
Thừa kế quyền sử dụng đất khác chuyển nhượng ở một điểm căn bản: giao dịch không do hai bên thỏa thuận mà phát sinh từ cái chết của người để lại di sản. Vì vậy trước khi đến Văn phòng đăng ký đất đai, những người thừa kế còn phải đi qua một bước của pháp luật dân sự mà thủ tục mua bán không có.
Người thừa kế có buộc phải có sổ đỏ mới được nhận không
Đây là chỗ Luật Đất đai 2024 nới hơn nhiều người tưởng. Điểm a khoản 1 Điều 45 đặt điều kiện "có Giấy chứng nhận" cho các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn — nhưng loại trừ ngay trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 45 nói rõ hơn: người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này. Nghĩa là đất do ông bà để lại chưa có sổ vẫn có thể thừa kế, miễn là đủ điều kiện cấp sổ — chỉ khác ở chỗ hồ sơ đi theo hướng cấp sổ lần đầu chứ không phải đăng ký biến động.
Bước 1 — Văn bản về thừa kế
Điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024: văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Trên thực tế văn bản này có hai dạng: văn bản khai nhận di sản (khi chỉ có một người thừa kế, hoặc những người thừa kế không phân chia) và văn bản thỏa thuận phân chia di sản (khi nhiều người thừa kế cùng chia). Trình tự niêm yết, thời gian niêm yết và cách xử lý khi có người vắng mặt do pháp luật về công chứng và pháp luật dân sự điều chỉnh, không nằm trong Luật Đất đai.
Trường hợp những người thừa kế không thỏa thuận được, việc phân chia phải qua Tòa án; khi đó giấy tờ nộp kèm là bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực (điểm c Mục 12 Phần B.II.2 Phụ lục I Nghị định 151/2025).
Bước 2 — Hồ sơ đăng ký biến động
Theo Phần B mục II.1 Phụ lục I Nghị định 151/2025, hồ sơ 01 bộ gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025;
- Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản về việc thừa kế quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực — Mục 1 Phần B.II.2 xếp thừa kế cùng nhóm với chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn và yêu cầu "hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền";
- Văn bản về việc đại diện, nếu có người đại diện làm thủ tục.
Nếu nhiều người thừa kế thỏa thuận cấp chung một Giấy chứng nhận thì nộp thêm văn bản thỏa thuận đó. Nếu sổ trước đây cấp cho hộ gia đình, Mục 19 Phần B.II.2 buộc văn bản chuyển quyền phải thể hiện thông tin thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được giao, thuê, công nhận hoặc nhận chuyển quyền.
Một trường hợp riêng đáng chú ý ở Mục 2 Phần B.II.2: đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm mà để thừa kế tài sản gắn liền với đất thì nộp hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền tài sản đó theo pháp luật dân sự. Bản Nghị định 101/2024 trước đây chỉ nói tới "bán hoặc góp vốn"; Phụ lục I của Nghị định 151/2025 đã bổ sung cả tặng cho và để thừa kế.
Nộp ở đâu và bao lâu
Nơi nộp giống mọi thủ tục đăng ký biến động: Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, và theo Mục 5 Phần A.I được chọn bất kỳ nơi nộp nào trong phạm vi cấp tỉnh. Có thể nộp trực tiếp, qua bưu chính, tại địa điểm thỏa thuận, hoặc trên Cổng dịch vụ công Quốc gia / cấp tỉnh.
Thời hạn: không quá 08 ngày làm việc theo điểm a Mục 2 Phần A.II Phụ lục I. Cộng thêm 10 ngày làm việc với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.
Mốc 30 ngày tính từ lúc nào
Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 đặt hạn 30 ngày để đăng ký biến động, nhưng với thừa kế thì mốc bắt đầu không phải ngày người để lại di sản mất. Nguyên văn: thời hạn "được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật".
Nói cách khác, đồng hồ chỉ chạy sau khi có văn bản phân chia di sản hoặc bản án có hiệu lực. Đây là quy định hợp lý, vì việc chia di sản có thể kéo dài nhiều năm nếu có tranh chấp.
Người thừa kế mất trước khi nhận sổ
Mục 10 Phần A.II Phụ lục I dự liệu một tình huống ít gặp nhưng thực tế có: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản chết trước khi được trao Giấy chứng nhận. Khi đó thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế không tính vào thời hạn giải quyết hồ sơ. Cơ quan đăng ký không bị coi là trễ hạn, còn gia đình có thời gian hoàn tất thủ tục dân sự.
Nghĩa vụ tài chính
Cũng như mọi hồ sơ đăng ký biến động, Văn phòng đăng ký đất đai gửi Phiếu chuyển thông tin theo Mẫu số 19 sang cơ quan thuế (điểm c Mục 3 Phần C.VI); chỉ khi cơ quan thuế thông báo đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mới cấp sổ hoặc xác nhận thay đổi.
Các khoản phải nộp và trường hợp được miễn khi nhận thừa kế bất động sản thuộc pháp luật thuế thu nhập cá nhân và pháp luật về lệ phí trước bạ — nằm ngoài Luật Đất đai và hai nghị định dẫn trong bài. Hãy hỏi trực tiếp cơ quan thuế nơi có đất.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15): Điều 27 về công chứng, chứng thực; Điều 45 về điều kiện thực hiện quyền; Điều 133 về đăng ký biến động; Điều 136 về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 (hiệu lực 01/7/2025): Điều 21 về hiệu lực thi hành; Phụ lục I — Phần A mục I (nơi nộp, hình thức nộp), Phần A mục II (thời hạn giải quyết), Phần B mục II.1 và II.2 (hồ sơ), Phần C mục VI (trình tự).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024: các Điều 21, 22, 29, 30, 37 đã hết hiệu lực từ 01/7/2025 theo điểm b khoản 4 Điều 21 Nghị định 151/2025.
