Tặng cho đất giữa cha mẹ và con phải công chứng hợp đồng, nộp hồ sơ theo Mẫu số 18, thời hạn 08 ngày làm việc và phải đăng ký trong 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Cha mẹ cho con mảnh đất là một dạng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân. Về mặt thủ tục, đây vẫn là một trường hợp đăng ký biến động đất đai theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 — không có quy trình rút gọn riêng cho quan hệ cha mẹ, con cái.
Điều kiện phía cha mẹ
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 áp dụng nguyên vẹn: phải có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Khoản 5 Điều 45 buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính còn được chậm nộp hoặc ghi nợ trước khi tặng cho.
Nếu đất đang thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Mục 1 Phần B.II.2 Phụ lục I Nghị định 151/2025 buộc phải có văn bản của bên nhận thế chấp đồng ý cho tặng cho. Đây là điểm nhiều gia đình bỏ sót: đất đang cắm ngân hàng thì không thể tự ý sang tên cho con.
Đất cấp cho hộ gia đình: cần thỏa thuận của các thành viên
Rất nhiều sổ đỏ ở nông thôn ghi tên "hộ ông/bà…". Với những sổ này, Mục 19 Phần B.II.2 yêu cầu hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền.
Nghĩa là cha mẹ không đương nhiên tự quyết định được toàn bộ thửa đất cấp cho hộ. Xác định ai là thành viên hộ tại thời điểm đó thường là phần khó nhất của loại hồ sơ này, và cũng là nguồn gốc phổ biến của tranh chấp giữa anh chị em sau này.
Một tình huống liên quan nhưng khác hẳn: nếu các thành viên trong hộ thỏa thuận lại việc phân chia quyền sử dụng đất giữa họ với nhau (chứ không phải tặng cho), thì áp dụng Mục 11 Phần B.II.2 — nộp văn bản thỏa thuận, và văn bản đó cũng phải thể hiện thông tin thành viên hộ tại thời điểm ban đầu.
Bước 1 — Công chứng hợp đồng tặng cho
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 xếp hợp đồng tặng cho vào nhóm bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, cùng với chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn.
Lưu ý phân biệt với tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư (hiến đất mở đường): trường hợp đó có trình tự riêng tại Phần C mục IX Phụ lục I Nghị định 151/2025, không dùng quy trình mô tả trong bài này.
Bước 2 — Hồ sơ
Theo Phần B mục II.1 Phụ lục I Nghị định 151/2025, hồ sơ 01 bộ gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18;
- Giấy chứng nhận đã cấp — nộp bản gốc nếu chỉ xác nhận thay đổi trên sổ cũ (điểm e Mục 2 Phần A.I);
- Hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực;
- Văn bản của bên nhận thế chấp đồng ý cho tặng cho, nếu đất đang thế chấp;
- Văn bản về việc đại diện nếu làm thủ tục qua người đại diện — thường gặp khi cha mẹ già yếu.
Nếu tặng cho cho nhiều người con cùng đứng tên chung một sổ thì nộp thêm văn bản thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận. Nếu tách thửa để mỗi con một sổ riêng, Mục 20 Phần B.II.2 yêu cầu nộp thêm Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22, và thủ tục tách thửa có thời hạn riêng là không quá 12 ngày làm việc (Mục 4 Phần A.II).
Bước 3 — Nộp và chờ kết quả
Nộp tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, được chọn bất kỳ nơi nào trên địa bàn cấp tỉnh theo Mục 5 Phần A.I. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; nếu thiếu thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Thời hạn giải quyết là không quá 08 ngày làm việc (điểm a Mục 2 Phần A.II), không tính thời gian xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn và đặc biệt khó khăn thì cộng thêm 10 ngày làm việc.
Nghĩa vụ tài chính: hỏi cơ quan thuế
Quy trình thu vẫn như mọi hồ sơ biến động: Văn phòng đăng ký đất đai gửi Phiếu chuyển thông tin theo Mẫu số 19 đến cơ quan thuế, cơ quan thuế ra thông báo, người dân nộp, sau đó mới cấp sổ.
Các khoản phải nộp khi tặng cho bất động sản, cũng như việc có được miễn hay không, thuộc pháp luật thuế thu nhập cá nhân và pháp luật về lệ phí trước bạ — nằm ngoài Luật Đất đai và hai nghị định dẫn trong bài. Bài viết này không nêu mức nộp và cũng không kết luận về điều kiện miễn; hãy hỏi trực tiếp cơ quan thuế nơi có đất.
Hạn 30 ngày
Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 buộc đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động đối với trường hợp tặng cho. Ký hợp đồng tặng cho rồi để con "ở tạm" nhiều năm mà không sang tên là rủi ro thật: về mặt hồ sơ địa chính, đất vẫn đứng tên cha mẹ, và khi cha mẹ qua đời thì mảnh đất đó lại rơi vào khối di sản thừa kế chung — đúng điều mà việc tặng cho định tránh.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15): Điều 27 về công chứng, chứng thực; Điều 45 về điều kiện thực hiện quyền; Điều 133 về đăng ký biến động; Điều 136 về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 (hiệu lực 01/7/2025): Điều 21 về hiệu lực thi hành; Phụ lục I — Phần A mục I (nơi nộp, hình thức nộp), Phần A mục II (thời hạn giải quyết), Phần B mục II.1 và II.2 (hồ sơ), Phần C mục VI (trình tự).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024: các Điều 21, 22, 29, 30, 37 đã hết hiệu lực từ 01/7/2025 theo điểm b khoản 4 Điều 21 Nghị định 151/2025.
