Thế chấp là một trong tám quyền của người sử dụng đất, phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động. Riêng thế chấp chỉ được xác nhận trên sổ đã cấp, không cấp sổ mới.
Thế chấp quyền sử dụng đất là kênh tiếp cận vốn quan trọng của hộ gia đình và doanh nghiệp. Luật Đất đai 2024 quy định quyền này ở Điều 27, điều kiện ở Điều 45 và thủ tục ở Điều 133.
Thế chấp là một quyền luật định
Khoản 1 Điều 27 liệt kê thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một trong tám quyền của người sử dụng đất, thực hiện theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.
Năm điều kiện phải có đủ
Khoản 1 Điều 45 áp dụng chung cho thế chấp như các quyền khác:
- Có giấy chứng nhận — với thế chấp thì không có ngoại lệ nào như thừa kế hay dồn điền đổi thửa. Phải có sổ;
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định của cơ quan có thẩm quyền, bản án của Tòa án, hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực;
- Không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nợ nghĩa vụ tài chính phải trả xong trước
Khoản 5 Điều 45 liệt kê thế chấp trong nhóm giao dịch mà người được chậm thực hiện hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện.
Đây là vướng mắc rất phổ biến với đất tái định cư được ghi nợ tiền sử dụng đất. Sổ còn ghi nợ thì chưa thế chấp được.
Hợp đồng thế chấp bắt buộc công chứng hoặc chứng thực
Điểm a khoản 3 Điều 27 xếp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào nhóm phải được công chứng hoặc chứng thực, cùng với chuyển nhượng, tặng cho và góp vốn.
Đây không phải nhóm "theo yêu cầu của các bên" tại điểm b.
Phải đăng ký biến động
Điểm p khoản 1 Điều 133 quy định: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp là một trường hợp phải đăng ký biến động.
Chỉ xác nhận trên sổ cũ, không cấp sổ mới
Khoản 2 Điều 133 quy định nguyên tắc chung: các trường hợp đăng ký biến động được xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp, hoặc cấp mới giấy chứng nhận khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Nhưng ngay sau đó luật đặt ngoại lệ: đối với trường hợp đăng ký biến động quy định tại điểm p khoản 1 Điều này thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.
Nói cách khác, thế chấp chỉ được ghi nhận trên sổ hiện có, không có lựa chọn cấp sổ mới. Điều này hợp lý vì thế chấp là quan hệ tạm thời, sẽ được xóa khi trả xong nợ.
Thế chấp không thuộc nhóm phải đăng ký trong 30 ngày
Khoản 3 Điều 133 quy định thời hạn 30 ngày cho các trường hợp tại điểm a, b, i, k, l, m và q. Điểm p — thế chấp — không nằm trong danh sách này.
Trên thực tế việc đăng ký vẫn được làm ngay, vì đó là điều kiện để bên nhận thế chấp xác lập quyền của mình theo pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Xử lý tài sản thế chấp để thu nợ
Điểm k khoản 1 Điều 133 liệt kê thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ là một trong các căn cứ đăng ký biến động về thay đổi quyền sử dụng đất. Điểm k thuộc nhóm phải đăng ký trong 30 ngày.
Ngoài ra, điểm đ khoản 2 Điều 95 công nhận: người được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ là một trong các điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Bốn việc nên kiểm tra trước khi làm hồ sơ vay
- Thời hạn sử dụng đất ghi trên sổ — đất hết hạn không đáp ứng điểm d khoản 1 Điều 45. Nếu gần hết hạn, làm thủ tục gia hạn theo Điều 172 và Điều 174 trước;
- Ghi chú nợ nghĩa vụ tài chính trên sổ — phải nộp xong theo khoản 5 Điều 45;
- Tình trạng tranh chấp và kê biên — ba trong năm điều kiện tại khoản 1 Điều 45 liên quan tới nội dung này;
- Nếu đất đồng sở hữu — theo khoản 2 Điều 27, trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện.
Sau khi trả hết nợ
Việc xóa đăng ký thế chấp cần được làm để sổ đỏ trở lại tình trạng không bị hạn chế. Còn ghi nhận thế chấp trên sổ thì các giao dịch sau đó sẽ bị vướng, vì bên nhận chuyển nhượng khó chấp nhận tài sản đang có nghĩa vụ bảo đảm.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 27, Điều 45, Điều 133 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
