Điều 236 chia theo giấy tờ: có sổ đỏ hoặc giấy tờ theo Điều 137 thì Tòa án giải quyết. Không có thì các bên được chọn giữa Ủy ban nhân dân và Tòa án.
Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, câu hỏi tiếp theo là nộp đơn ở đâu. Điều 236 Luật Đất đai 2024 chia theo một tiêu chí duy nhất: có giấy tờ hay không.
Có giấy tờ: Tòa án giải quyết
Khoản 1 Điều 236 quy định tranh chấp đất đai do Tòa án giải quyết khi các bên hoặc một trong các bên có:
- Giấy chứng nhận — sổ đỏ hoặc các mẫu giấy cũ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc mẫu theo Luật 2024; hoặc
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137.
Ngoài ra, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cũng do Tòa án giải quyết.
Hai điểm cần nhớ: chỉ cần một bên có giấy tờ là thuộc thẩm quyền Tòa án; và giấy tờ theo Điều 137 — sổ mục kê, giấy tờ chế độ cũ, giấy tờ đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg — cũng có giá trị như sổ đỏ trong việc xác định thẩm quyền.
Không có giấy tờ: được chọn
Khoản 2 Điều 236: khi các bên không có giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137, thì các bên được lựa chọn một trong hai hình thức:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo khoản 3;
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo pháp luật về tố tụng dân sự.
Đây là quyền lựa chọn thuộc về các bên tranh chấp.
Nếu chọn Ủy ban nhân dân: ai giải quyết
Khoản 3 phân định theo chủ thể tranh chấp:
- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết;
- Tranh chấp mà một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
Tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai
Khoản 5: tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo pháp luật về tố tụng dân sự, hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo pháp luật về trọng tài thương mại.
Đây là kênh riêng cho tranh chấp hợp đồng giữa doanh nghiệp.
Nghĩa vụ cung cấp hồ sơ của cơ quan nhà nước
Khoản 6 là quy định có giá trị thực tiễn với người đi kiện: Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.
Nếu bạn không tự tiếp cận được hồ sơ địa chính, có thể đề nghị Tòa án yêu cầu cơ quan quản lý cung cấp.
Thi hành và cưỡng chế
Khoản 4: người có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành.
Sau 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực mà các bên hoặc một bên không chấp hành thì bị cưỡng chế thi hành.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện.
Đừng quên bước hòa giải bắt buộc
Khoản 2 Điều 235 quy định trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Ngoại lệ duy nhất tại khoản 5 Điều 235: địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Ba việc nên làm trước khi nộp đơn
- Rà soát giấy tờ của cả hai bên — chỉ cần một bên có sổ đỏ hoặc giấy tờ theo Điều 137 là vụ việc thuộc Tòa án, không phải Ủy ban nhân dân;
- Hoàn thành hòa giải tại cấp xã và giữ biên bản có xác nhận hòa giải không thành;
- Nếu không có giấy tờ, cân nhắc kỹ giữa hai kênh. Kênh Ủy ban nhân dân có tiếp một cấp giải quyết khiếu nại; kênh Tòa án đi theo trình tự tố tụng dân sự.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 236, Điều 137, Điều 235 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
