Điều 82 Luật Đất đai 2024 gộp ba nhóm: chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, và đất có nguy cơ đe dọa tính mạng. Mỗi trường hợp phải có văn bản căn cứ tương ứng.
Điều 82 Luật Đất đai 2024 gom ba nhóm tình huống rất khác nhau về bản chất, nhưng có điểm chung: quyền sử dụng đất chấm dứt không phải do vi phạm và cũng không phải do Nhà nước lấy đất cho dự án.
Nhóm 1: chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật
Khoản 1 nêu năm trường hợp:
- Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản hoặc bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người nhận thừa kế, sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản theo pháp luật dân sự;
- Đất được giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
- Chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Đã bị thu hồi rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.
Trường hợp thứ hai đáng chú ý về thứ tự: nghĩa vụ tài sản của người đã mất phải được thực hiện trước, phần đất còn lại mà không ai nhận thừa kế mới bị thu hồi.
Nhóm 2: tự nguyện trả lại đất
Khoản 2 quy định gọn: người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất.
Đây là trường hợp duy nhất trong Điều 82 xuất phát từ ý chí của chính người sử dụng đất. Với tổ chức đang phải nộp tiền thuê đất hằng năm cho diện tích không dùng đến, trả lại đất là cách chấm dứt nghĩa vụ tài chính.
Nhóm 3: nguy cơ đe dọa tính mạng hoặc không còn khả năng sử dụng
Khoản 3 chia theo hai nguyên nhân, và mỗi nguyên nhân lại phân biệt đất ở với đất khác:
- Ô nhiễm môi trường: đất ở trong khu vực bị ô nhiễm có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất khác trong khu vực bị ô nhiễm không còn khả năng tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định;
- Sạt lở, sụt lún, thiên tai: đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai khác đe dọa tính mạng con người; đất khác bị sạt lở, sụt lún, ảnh hưởng thiên tai mà không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
Cách phân biệt này hợp lý: với đất ở, tiêu chí là an toàn tính mạng; với đất sản xuất, tiêu chí là còn dùng được hay không.
Nhóm 4: dẫn chiếu sang điều khác
Khoản 4 quy định thu hồi đất đối với các trường hợp phải thu hồi theo khoản 1 Điều 48, và điểm d, điểm đ khoản 1 Điều 181 của Luật này.
Mỗi trường hợp phải có văn bản căn cứ
Khoản 5 là phần có giá trị thực tiễn nhất: thu hồi theo các khoản 1, 2 và 3 phải dựa trên căn cứ tương ứng:
- Tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động: văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Cá nhân chết không người thừa kế: giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết;
- Hết thời hạn không được gia hạn: quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, hoặc giấy chứng nhận (kể cả các mẫu giấy cũ);
- Chấm dứt dự án đầu tư: văn bản chấm dứt dự án đầu tư;
- Đã bị thu hồi rừng: văn bản thu hồi rừng;
- Tự nguyện trả lại đất: văn bản trả lại đất của người sử dụng đất;
- Ô nhiễm, sạt lở, sụt lún, thiên tai: văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ.
Danh sách này là công cụ kiểm tra. Nếu nhận được quyết định thu hồi theo Điều 82 mà không kèm văn bản căn cứ tương ứng, người có đất có cơ sở yêu cầu cơ quan ra quyết định bổ sung hoặc giải trình.
Trường hợp hay gây tranh cãi nhất
Trong thực tế, nhóm gây tranh cãi nhiều nhất là đất hết thời hạn không được gia hạn. Người sử dụng đất thường không nhận ra thời hạn đã gần hết cho tới khi nhận thông báo.
Vì vậy nên chủ động kiểm tra thời hạn ghi trên sổ đỏ, và làm thủ tục gia hạn trước khi hết hạn. Quy định về gia hạn sử dụng đất nằm ở Điều 172 và Điều 174 của Luật Đất đai 2024.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 82 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
