Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Nhưng nếu vượt hạn mức thì phải lập tổ chức kinh tế và có phương án được huyện phê duyệt.
Đây là một trong những thay đổi được chú ý nhất của Luật Đất đai 2024. Quy định cũ cấm cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Luật mới bỏ lệnh cấm đó, thay bằng cơ chế điều kiện.
Nguyên tắc mới
Khoản 7 Điều 45 quy định: cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 thì phải:
- Thành lập tổ chức kinh tế;
- Có phương án sử dụng đất trồng lúa;
- Được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
Cách đọc ngược lại cũng quan trọng: nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức thì không phải lập tổ chức kinh tế, kể cả khi người nhận không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Ngoại lệ cho người thuộc hàng thừa kế
Khoản 7 loại trừ rõ: trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Con nhận tặng cho ruộng của cha mẹ, dù vượt hạn mức và dù không làm nông, cũng không phải lập tổ chức kinh tế.
Phương án sử dụng đất phải có gì
Khoản 7 dẫn chiếu sang khoản 6 Điều 45. Phương án phải có năm nội dung chính:
- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
- Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
- Vốn đầu tư;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Tiến độ sử dụng đất.
Nội dung phương án cho thấy rõ mục đích của quy định: bảo đảm đất trồng lúa tiếp tục được đưa vào sản xuất, không bị mua gom để bỏ hoang hoặc đầu cơ.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Khoản 6 Điều 45 áp dụng cho mọi tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, không riêng đất trồng lúa: phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận, với năm nội dung nêu trên.
Hạn mức tra ở đâu
Hạn mức nhắc tới trong khoản 7 là hạn mức tại Điều 176 — Hạn mức giao đất nông nghiệp. Cần phân biệt với Điều 177 — Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, là một giới hạn khác cũng phải tuân thủ.
Hai điều này áp dụng song song, nên khi tính toán cần đối chiếu cả hai.
Nghĩa vụ khi sử dụng đất trồng lúa
Nhận được đất rồi thì phải sử dụng theo chế độ riêng của đất trồng lúa quy định tại Điều 182. Đất trồng lúa là loại đất được bảo vệ nghiêm ngặt vì liên quan tới an ninh lương thực.
Ngoài ra, nghĩa vụ chung tại Điều 31 vẫn áp dụng: sử dụng đất đúng mục đích. Và khoản 7 Điều 81 quy định bỏ hoang đất trồng cây hằng năm — trong đó có lúa — 12 tháng liên tục mà đã bị xử phạt hành chính vẫn không đưa đất vào sử dụng là căn cứ thu hồi đất.
Điều kiện chung vẫn phải đáp ứng
Các điều kiện tại khoản 1 Điều 45 áp dụng cho mọi giao dịch: bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận; đất không tranh chấp; không bị kê biên; còn trong thời hạn sử dụng đất; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nếu bên chuyển nhượng đang được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì theo khoản 5 Điều 45, phải nộp xong trước khi chuyển nhượng.
Bốn bước nên làm
- Tra hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương theo Điều 176, và hạn mức nhận chuyển quyền theo Điều 177;
- Xác định tổng diện tích sau khi nhận chuyển nhượng có vượt hạn mức không;
- Nếu vượt và không trực tiếp sản xuất nông nghiệp — chuẩn bị hồ sơ lập tổ chức kinh tế và phương án sử dụng đất trồng lúa để trình Ủy ban nhân dân cấp huyện;
- Nếu là tặng cho trong hàng thừa kế — viện dẫn ngoại lệ tại khoản 7 Điều 45.
Ký hợp đồng xong chưa phải là hết việc
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký biến động. Điểm a khoản 1 Điều 133 liệt kê rõ: đăng ký biến động được thực hiện đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.
Với đất trồng lúa, bước đăng ký biến động cũng là nơi cơ quan đăng ký đối chiếu lại các điều kiện riêng ở Điều 45 — kể cả phương án sử dụng đất nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế. Hoàn tất bước này thì việc nhận chuyển nhượng mới trọn vẹn về mặt hồ sơ.
Điều 133 còn liệt kê nhiều trường hợp biến động khác đáng lưu ý về sau: thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã có sổ; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 45, Điều 176, Điều 182 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
