Hợp đồng giả tạo vô hiệu, hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực. Nhưng nếu làm giả tạo để né nghĩa vụ với người thứ ba thì cả giao dịch đó vô hiệu.

Trả lời ngắn: Hợp đồng ghi giá thấp là giả tạo và vô hiệu. Thỏa thuận về giá thật — cái bị che giấu — vẫn có hiệu lực, trừ khi bản thân nó cũng vô hiệu vì lý do khác.

Đây là nội dung khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, và nó ngược với suy nghĩ thông thường rằng "giấy tờ ghi sao thì tính vậy".

Khoản 1 Điều 124 — hai giao dịch, hai số phận

Khi các bên xác lập một giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì:

  • giao dịch giả tạo — cái viết trên giấy — vô hiệu;
  • giao dịch bị che giấu — cái hai bên thật sự muốn — vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Cách xử lý này nhất quán với tinh thần của cả chế định: pháp luật bảo vệ ý chí thật của các bên, không bảo vệ vỏ ngoài của giấy tờ.

Hai dạng thường gặp nhất trên thực tế: hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn giá đã trả; và hợp đồng tặng cho hoặc ủy quyền được lập ra để che một giao dịch mua bán.

Khoản 2 — trường hợp mất tất cả

Khoản 2 Điều 124 nói về một mục đích khác: xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Khi đó giao dịch dân sự đó vô hiệu — luật không giữ lại giao dịch bị che giấu như ở khoản 1.

Ví dụ điển hình: người đang có nợ chuyển nhượng nhà đất cho người thân trên giấy tờ để chủ nợ không kê biên được. Đây không phải chuyện che giấu một giao dịch thật, mà là dựng một giao dịch không có thật.

Hậu quả — Điều 131

Khi một giao dịch bị tuyên vô hiệu, Điều 131 quy định năm hệ quả:

  • Giao dịch không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập — không phải từ ngày Tòa tuyên.
  • Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
  • Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó.
  • Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
  • Việc giải quyết hậu quả liên quan đến quyền nhân thân theo Bộ luật này và luật khác có liên quan.

Vì sao ghi giá thấp là rủi ro cho cả hai bên

Thông thường người bán muốn ghi thấp để bớt thuế, còn người mua đồng ý cho xong việc. Nhưng khi tranh chấp phát sinh, con số trên giấy trở thành vấn đề:

  • Người mua — nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu và phải hoàn trả, việc chứng minh mình đã trả nhiều hơn con số ghi trên giấy hoàn toàn phụ thuộc chứng cứ khác. Không có chứng cứ thì phần chênh lệch rất khó đòi.
  • Người bán — con số thấp cũng có thể quay lại bất lợi cho chính mình trong các tranh chấp về sau.
  • Cả hai — còn hậu quả về thuế và xử phạt, nằm ngoài Bộ luật Dân sự và ngoài phạm vi bài viết này.

Nhắc lại điều kiện có hiệu lực — Điều 117

Một giao dịch chỉ có hiệu lực khi đủ ba điều kiện ở khoản 1 Điều 117: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp; chủ thể tham gia hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Khoản 2 thêm: hình thức là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định.

Đây là lý do vế "trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu" ở khoản 1 Điều 124 không phải câu thừa: giao dịch bị che giấu chỉ có hiệu lực nếu bản thân nó đáp ứng Điều 117.

Điều bài viết này không trả lời được

Bài không nêu hậu quả về thuế và chế tài xử phạt khi khai giá thấp hơn thực tế — nội dung đó thuộc pháp luật thuế và pháp luật xử lý vi phạm hành chính, và đây là rủi ro thật cần được tư vấn riêng. Bài chỉ nhắc tên Điều 133 về bảo vệ người thứ ba ngay tình. Về thời hiệu: Điều 132 liệt kê các điều 125, 126, 127, 128 và 129 chịu thời hiệu 02 năm và không liệt kê Điều 124 — luật sư cần kiểm cách hiểu này trước khi tư vấn. Bài cũng không đưa cách chứng minh giá thật, vì phụ thuộc hoàn toàn vào chứng cứ của từng vụ.

Nếu ông bà đang mua bán nhà đất và được đề nghị ghi giá thấp, dịch vụ luật sư dân sự của chúng tôi nói rõ bên nào gánh rủi ro gì trước khi ông bà đặt bút ký.

Căn cứ pháp lý

  • Điều 117 — Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
  • Điều 124 — Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
  • Điều 131 — Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Tất cả thuộc Bộ luật Dân sự 2015, Luật số 91/2015/QH13, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.