Nguyên tắc là vô hiệu. Nhưng Điều 129 Bộ luật Dân sự mở một lối: đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực.
Trả lời ngắn: Nguyên tắc là vô hiệu. Nhưng Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 mở một lối thoát cụ thể — nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Vì sao hình thức lại làm hợp đồng vô hiệu
Khoản 2 Điều 117 nói: hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định. Nghĩa là hình thức không phải lúc nào cũng quan trọng — chỉ khi có luật đòi hỏi.
Với chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở, yêu cầu bắt buộc về công chứng chứng thực nằm ở pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở. Bài viết này không dẫn điều khoản cụ thể của các luật đó vì chúng tôi chưa đối chiếu bản gốc — đây là chỗ luật sư phải kiểm riêng.
Điều 129 — hai ngoại lệ, cùng một ngưỡng
Điều 129 mở đầu bằng nguyên tắc: giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức thì vô hiệu. Rồi nêu hai ngoại lệ:
- Khoản 1 — giao dịch phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật, mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Khoản 2 — giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, thì Tòa án cũng ra quyết định công nhận hiệu lực. Luật ghi thêm một câu rất thực tế: trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Câu cuối cùng ấy giải quyết bế tắc thường gặp: đến lúc tranh chấp thì bên bán không chịu ra phòng công chứng nữa, và nếu luật vẫn đòi công chứng thì bản án cũng không thi hành được.
Ba điều kiện phải cùng đủ
Đọc kỹ cả hai khoản sẽ thấy lối thoát này không tự động:
- Phải đạt ngưỡng hai phần ba nghĩa vụ. Luật không nêu cách tính, nên đây là điểm tranh chấp trong hầu hết các vụ.
- Phải có yêu cầu. Điều luật ghi rõ "theo yêu cầu của một bên hoặc các bên" — Tòa án không tự công nhận.
- Phải là Tòa án ra quyết định. Không có cơ quan nào khác làm việc này.
Và một điều kiện ngầm nhưng quan trọng không kém: giao dịch phải đáp ứng các điều kiện còn lại ở khoản 1 Điều 117 — chủ thể có năng lực phù hợp, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Điều 129 chỉ chữa được lỗi hình thức, không chữa được lỗi nội dung.
Thời hiệu 02 năm, tính từ ngày xác lập
Điểm đ khoản 1 Điều 132 xếp giao dịch vi phạm hình thức vào nhóm chịu thời hiệu 02 năm, và mốc tính là kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.
Đây là mốc khắt khe nhất trong cả Điều 132. Với lừa dối, thời hiệu tính từ ngày phát hiện; với đe dọa, từ ngày hành vi chấm dứt. Riêng vi phạm hình thức thì đồng hồ chạy ngay từ ngày ký — dù lúc đó chưa ai nghĩ tới chuyện tranh chấp.
Vì sao giấy tay vẫn rất rủi ro
Điều 129 là lối thoát, không phải giấy phép. Ba lý do nên tránh:
- Ngưỡng hai phần ba phải chứng minh được. Trả tiền mặt không giấy biên nhận thì rất khó đạt.
- Phải ra Tòa. Nghĩa là thời gian, chi phí và rủi ro — trong khi công chứng ngay từ đầu chỉ mất một buổi.
- Thời hiệu tính từ ngày ký. Nhiều người giữ giấy tay cả chục năm rồi mới đi làm thủ tục.
Điều bài viết này không trả lời được
Bài không dẫn điều khoản nào của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở về hình thức hợp đồng chuyển nhượng — Điều 129 chỉ đặt ngoại lệ chung, còn yêu cầu bắt buộc công chứng nằm ở luật chuyên ngành và phải đối chiếu riêng. Bài không đưa cách tính "hai phần ba nghĩa vụ" vì luật không nêu phương pháp, không nêu thủ tục đăng ký sang tên sau khi Tòa án công nhận, và không viết về các giao dịch giấy tay xác lập trước ngày Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực.
Nếu ông bà đang giữ một tờ giấy tay, dịch vụ luật sư dân sự của chúng tôi xem giúp hồ sơ có đủ chứng cứ để đạt ngưỡng của Điều 129 hay không, và thời hiệu còn hay đã hết.
Căn cứ pháp lý
- Điều 117 — Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
- Điều 129 — Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
- Điều 132 — Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
Tất cả thuộc Bộ luật Dân sự 2015, Luật số 91/2015/QH13, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.
