Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, áp dụng lần đầu từ 1/1/2026 và cập nhật hằng năm. Điều 159 liệt kê 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất.
Bảng giá đất là con số ảnh hưởng trực tiếp tới túi tiền của hộ gia đình, cá nhân — từ tiền chuyển mục đích sử dụng đất tới thuế và lệ phí. Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định về công cụ này.
Mười một trường hợp áp dụng bảng giá đất
Khoản 1 Điều 159 liệt kê:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; và khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hằng năm;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Điểm chung của danh sách này: phần lớn liên quan tới hộ gia đình, cá nhân. Các giao dịch lớn của tổ chức chủ yếu dùng giá đất cụ thể theo Điều 160.
Ai ban hành
Khoản 3 Điều 159: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, và được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để thực hiện.
Lộ trình áp dụng
- Bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024: công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026;
- Hằng năm: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo;
- Trong năm: trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Cách xây dựng bảng giá đất
Khoản 2 Điều 159:
- Nguyên tắc chung: bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí;
- Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất: xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.
Mức độ chi tiết vì vậy khác nhau giữa các địa phương, phụ thuộc tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Bảng giá đất làm mức sàn cho giá đất cụ thể
Khoản 8 Điều 158 quy định: khi áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể mà kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất, thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.
Lưu ý quy định này không nhắc tới phương pháp thặng dư tại điểm c khoản 5 Điều 158.
Bảng giá đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất
Với hộ gia đình, cá nhân, đây là ảnh hưởng thực tế lớn nhất. Điểm a khoản 1 Điều 159 quy định bảng giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở là thủ tục rất phổ biến, và số tiền phải nộp phụ thuộc trực tiếp vào bảng giá đất của tỉnh tại thời điểm đó.
Vì bảng giá đất nay được cập nhật hằng năm theo nguyên tắc thị trường, việc theo dõi bảng giá của địa phương trở nên quan trọng hơn trước khi lên kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất.
Phân biệt với giá đất cụ thể
Hai công cụ dùng cho hai nhóm việc khác nhau:
- Bảng giá đất — 11 trường hợp tại khoản 1 Điều 159, phần lớn là các khoản hộ gia đình, cá nhân phải nộp;
- Giá đất cụ thể — 6 trường hợp tại khoản 1 Điều 160, trong đó có tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Riêng tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư có quy định riêng: khoản 3 Điều 111 xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 159 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
