Giá đất cụ thể dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các khoản của tổ chức. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định theo thẩm quyền.
Với người bị thu hồi đất, đây là con số quan trọng nhất: tiền bồi thường tính theo giá đất cụ thể, không theo bảng giá đất. Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định về công cụ này.
Sáu trường hợp áp dụng giá đất cụ thể
Khoản 1 Điều 160:
- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền không qua đấu giá, không qua đấu thầu; giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập; công nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp qua đấu giá;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất — trừ trường hợp tại điểm i khoản 1 Điều 159 (đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, dùng bảng giá đất);
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trường hợp cuối cùng là trường hợp liên quan trực tiếp tới hộ gia đình, cá nhân.
Ai quyết định
Khoản 2 Điều 160 phân định thẩm quyền theo cấp:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh — bao gồm cả việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp;
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Khoản 3: cơ quan có chức năng quản lý đất đai giúp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, và được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất.
Khu vực đã có bảng giá tới từng thửa đất
Khoản 4 Điều 160: đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá đất.
Khi cơ sở dữ liệu đất đai hoàn thiện, quy trình xác định giá đất cụ thể sẽ đơn giản hơn nhiều.
Phương pháp nào được dùng
Khoản 7 Điều 158: các phương pháp định giá đất tại khoản 5 được dùng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất.
Điều kiện áp dụng từng phương pháp quy định tại khoản 6 Điều 158:
- Phương pháp so sánh — cần có tối thiểu 03 thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá mà người trúng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
- Phương pháp thu nhập — cho đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, khi không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí;
- Phương pháp thặng dư — cho thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư, khi không đủ điều kiện áp dụng hai phương pháp trên nhưng ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất — để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, cùng mục đích sử dụng, đã có giá trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.
Khoản 9: việc lựa chọn phương pháp do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất, và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
Bảng giá đất là mức sàn
Khoản 8 Điều 158: nếu áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập hoặc hệ số điều chỉnh mà kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất, thì dùng giá trong bảng giá đất.
Đây là quy định bảo vệ trực tiếp cho người bị thu hồi đất, vì phương pháp hệ số điều chỉnh chính là phương pháp được dùng để tính tiền bồi thường trong trường hợp thu hồi nhiều thửa liền kề.
Thời điểm định giá
Khoản 2 Điều 91 quy định: khi bồi thường bằng tiền, giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Khoản 3 Điều 155 quy định các thời điểm định giá đất cho những trường hợp khác — như thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, gia hạn sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 155 đặt ra một thời hạn quan trọng: đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất.
Ba việc người bị thu hồi đất nên làm
- Hỏi rõ phương pháp định giá được áp dụng cho thửa đất của mình, và căn cứ lựa chọn theo khoản 6 Điều 158;
- Đối chiếu với bảng giá đất — nếu kết quả thấp hơn bảng giá mà phương pháp áp dụng thuộc điểm a, b hoặc d khoản 5 Điều 158, thì theo khoản 8 phải dùng giá trong bảng giá đất;
- Kiểm tra thời điểm định giá — theo khoản 2 Điều 91, phải là thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 160, Điều 158, Điều 155 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
