Phương án bố trí tái định cư phải niêm yết công khai ít nhất 15 ngày trước khi phê duyệt. Giá đất tính tiền sử dụng đất nơi tái định cư theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án.
Điều 111 Luật Đất đai 2024 là điều dài nhất về tái định cư, chứa nhiều quyền cụ thể mà người bị thu hồi đất nên nắm.
Quyền được biết trước ít nhất 15 ngày
Khoản 1 buộc đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thông báo cho người có đất ở bị thu hồi và chủ sở hữu nhà ở thuộc diện phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư, và niêm yết công khai ít nhất 15 ngày tại ba nơi:
- Trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;
- Địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
- Tại nơi tái định cư đã có người dân sinh sống.
Việc niêm yết phải diễn ra trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án — không phải sau.
Nội dung thông báo phải có gì
Khoản 1 liệt kê cụ thể, đủ để người dân đánh giá được phương án:
- Địa điểm;
- Quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư;
- Thiết kế;
- Diện tích từng lô đất, từng căn hộ;
- Giá đất, giá nhà tái định cư;
- Dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
Thông báo thiếu các nội dung này là chưa đúng khoản 1. Đặc biệt giá đất và giá nhà tái định cư — thiếu con số thì người dân không tính được mình phải bù thêm bao nhiêu.
Khoản 2: sau khi được phê duyệt, phương án phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư và tại nơi tái định cư.
Giá đất tại nơi tái định cư tính thế nào
Khoản 3 quy định điểm rất quan trọng về tiền: giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư là giá đất xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Lưu ý sự khác nhau: tiền bồi thường về đất tính theo giá đất cụ thể (khoản 2 Điều 91), còn tiền phải nộp tại nơi tái định cư tính theo bảng giá đất.
Nếu chưa có giá đất trong bảng giá đất thì phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính.
Người được bố trí tái định cư được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của Chính phủ.
Về giá nhà: giá bán nhà ở tái định cư trong địa bàn cấp huyện do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định; nếu bố trí nhà ở tái định cư tại huyện khác thì do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Ai được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư
Khoản 4: hộ gia đình, cá nhân có đất ở; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở hoặc đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam — nếu đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo Điều 95 thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hoặc tại địa điểm khác phù hợp.
Hộ nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng chung một thửa
Cũng tại khoản 4, luật xử lý tình huống rất phổ biến: hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi, nếu đủ điều kiện tách thành từng hộ riêng theo pháp luật về cư trú; hoặc có nhiều hộ gia đình chung quyền sử dụng một thửa đất ở.
Khi diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ, thì các hộ còn thiếu được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở.
Không đủ điều kiện bồi thường về đất ở
Khoản 5: hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất gắn liền với nhà ở, phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, thị trấn (nông thôn), hoặc trong địa bàn thị xã, thành phố thuộc tỉnh, hoặc quận, thị xã, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất thu hồi — thì được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở.
Đây là quy định chống tình trạng vô gia cư sau thu hồi đất.
Bị thu hồi đất nông nghiệp mà muốn nhận đất ở
Khoản 6: hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường theo Điều 95, có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở, thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Quyền tái định cư tại chỗ
Khoản 7 chứa nhiều quyền cụ thể:
- Người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ;
- Trong thời gian chờ bố trí tái định cư, được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;
- Thu hồi đất ở để thực hiện mục đích khác thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ nếu khu vực thu hồi có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư;
- Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, và cho người có công với cách mạng;
- Có cơ chế thưởng đối với người bàn giao mặt bằng trước thời hạn, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Hai trường hợp riêng
Khoản 9: dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo pháp luật về nhà ở, không theo điều này.
Khoản 11: người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nhà thì được hỗ trợ theo quy định của Chính phủ.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 111, Điều 95 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
